投資界常言「資本永不眠」，但在近年市況反覆的香港樓市，資金明顯只流向穩妥項目。
非核心區甲級商廈空置率上升，傳統收租物業回報受壓，促使部分資金轉投另類資產。近期大角咀晏架街10號全幢商廈推出招標，估值約1.5億元。資金漸傾向為免卻風險支付溢價，可見本地商用物業投資風向漸變。
物業總樓面約20,821平方呎，改劃過程相當迅速。業主今年7月向城規會申請改裝為學生宿舍，兩個月後獲批，10月隨即全幢放售。業主一獲批文旋即尋找接手人，打破昔日自行改建、長線收租的慣例。
閱讀更多：
Shorea Capital 4.3億購柏廷坊｜星資趁低吸納全幢商廈｜拆解教育產業化救市之謎
中外資搶奪學生宿舍！｜星企3.6億購北角仁和大廈｜改建回報逾5.5厘？
連批文放售 避險兼賣時間
業主不自行改裝營運，旨在規避龐大建築成本及後續招租管理風險。項目獲批改作提供83間房、112個床位的學生宿舍後，業主隨即交吉放售，讓買家接手即可避開冗長審批程序。
私募基金、家族辦公室或專業營運商購入這類附帶批文的物業，即可免卻行政阻滯，大幅縮短投資回本期。買家普遍願意為減省風險付款，正是這類連批文放售模式的吸引力所在。
低水定價 預留改裝利潤
晏架街10號估值約1.5億元，平均呎價約7,200元。參考同區具備宿舍概念的酒店成交，2022年易手的九龍珀麗酒店呎價約12,500元，今年7月成交的香港海景絲麗酒店呎價亦逾11,600元。
相比之下，物業叫價明顯留有折讓，每平方呎數千元的差價正好彌補新買家的改裝成本，變相預留獲利水位，切合高息環境下投資者對回報的要求。
八萬宿位缺口 支撐租金收入
物業轉型正值宏觀需求爆發。政府早前將八大資助大學非本地生限額提升一倍至40%，帶動學生宿舍需求急增。世邦魏理仕數據顯示，目前全港學生宿位短缺達5萬個；配合擴大招收非本地生政策，預計到2030年缺口將擴大至8萬個。
龐大缺口足以支撐宿位租務市場平穩發展。有別於易受經濟周期影響的寫字樓，教育需求防守力較強。非本地學生來港升學必須解決住宿，能為營運商帶來穩定現金流。
地利切合學生需求 空間重配成投資出路
晏架街10號位處轉角單邊，採光通風良好，先天格局適合居住。項目地理位置便利，步行約8分鐘可達奧運及旺角港鐵站，方便乘搭港鐵前往香港城市大學、香港浸會大學、香港理工大學及香港都會大學等學府。大角咀近年正值新舊交替，區內特色咖啡店與平民食肆林立，生活配套完善且物價合理，社區氛圍切合年輕學生生活所需。
大環境變遷驅使本地房地產資金流向改變。晏架街10號一例說明，物業投資不再局限於低買高賣；配合準確市場定位及行政程序更改用途，即可提升資產價值。
目前傳統商業樓面供過於求，學生宿位卻供不應求。資源由低回報板塊流向高需求領域，驅使商廈另覓出路轉型。透過規劃申請重新分配空間，既能迎合市場需求，亦順應城市發展。縱觀現時地產市場，能夠平衡法規與市場需求，為資產創造穩健回報的投資者，依然能發掘不少機遇。
