走在香港的闹市，部分昔日熙来攘往的商厦与酒店，正悄悄改变用途。它们未来的新租客并非跨国企业，而是一群带著行李箱来港求学的大学生。
现在或准备开始加息周期，经济复苏步伐不似预期，香港传统写字楼和商铺的投资吸引力大不如前。传统收租物业回报受压，反观学生宿舍因租金收入稳定、抗跌力较强，逐渐成为热门的另类资产。
这股热潮近期更吸引了具备丰富营运经验的外资进场，其中以新加坡资金最活跃。他们接连买入香港的全幢商厦或酒店，将其重新改装为学生宿舍。新加坡投资管理公司Shorea Capital收购上环柏廷坊，以及胜捷企业早前购入北角仁和大厦，正是这波资金流向的写照。外资的参与，既显示出他们看准了市场商机，也反映香港房地产市场正转型。
阅读更多：
学生宿舍需求旺丨佐敦服务式住宅1.74亿沽 涉59个单位 平均每伙295万
晶苑3.2亿购九龙城荟学坊｜5厘回报化解息口隐忧？｜拆解并购业权建宿舍算盘
留学生增加 宿位供不应求
外资近期大举投资香港学生住宿市场，主要源于市场供求失衡。政府于2023年宣布，由2024至25学年起，将政府资助专上院校的非本地学生限额由20%提升至40%。于2026至27学年起，非本地生人数上限更进一步调高至50%，令内地及海外留学生人数大增。
不过，本港的住宿配套未能追上需求。市场数据显示，2024/25学年，全港非本地专上学生达9.2万人，惟八大资助院校仅能提供约4.2万个宿位，尚欠数万个。多数院校只保证非本地本科生首一两年有宿位，不少高年级生及研究生须自行租楼。这批学生较有能力负担租金，甚少欠租，租务需求稳定，因而吸引大型投资者入市。
新加坡资金低价购入上环商厦
近期，新加坡投资管理公司Shorea Capital以约4.3亿港元，购入上环文咸东街22至26号全幢商厦柏廷坊。柏廷坊于1990年落成，楼高24层，总建筑面积约5.8万平方尺，近年沦为银主盘。相较澳门基金于2016年以10亿元购入，物业价值在10年间下跌约57%，现时尺价仅约7,413元。购入价较低，有助降低日后改建与营运风险。
上环邻近香港大学，交通与生活配套齐全，一直是港大学生租楼的热门地点。Shorea Capital计划将该商厦改建为住宿项目。该公司曾在英国及澳洲翻新商厦及重建酒店。这次首度进军香港，把空置率较高的商厦改作学生宿舍，旨在提升物业租金回报与长远价值。
改建北角物业 回报率优于传统商厦
在柏廷坊交易前，新加坡上市住宿营运商胜捷企业已斥资3.64亿元，购入北角渣华道仁和大厦全幢，计划改建为学生宿舍或服务式住宅。
仁和大厦总楼面面积约3.4万多平方尺，设有42伙实用面积约400多平方尺的两房户，适合分间让两至四名学生合租。市场估计，翻新后每个单位月租可达3.5万元。连同地下商铺租金，全幢大厦每月净租金收入预计约160多万元。按购入价计算，租金回报率有望超过5.5厘。
阅读更多：
中外资抢夺学生宿舍！｜星企3.6亿购北角仁和大厦｜改建回报逾5.5厘？
当前经济环境，传统商厦租金回报一般约3厘，往往不足以支付借贷利息。相比之下，改建学生宿舍的回报率较高，能带来稳定的现金流。胜捷企业目前在太子及何文田经营学生宿舍，这次购入北角物业，方便香港树仁大学及香港理工大学等学生租住，藉此扩大在港业务。
财团引入专业管理 改变租赁生态
Shorea Capital 与胜捷企业购入全幢物业改建，反映香港学生住宿市场正改变以往的运作模式。过去留学生多向个人业主租用唐楼劏房或一般住宅，居住质素参差。具海外经验的机构投资者入市后，引入共居空间、全天候保安及社区活动等现代管理模式，逐步改变传统租务市场。
除新加坡资金外，内地及本地财团亦不断注资香港学生住宿市场。例如京东集团近期斥资逾10亿元购入湾仔两幢酒店，计划改作学生宿舍；乐风集团亦将大角咀必发道商厦项目售予另一新加坡财团伟合控股作宿舍用途。这反映改建学生宿舍已成为地产淡市中的投资新出路。
阅读更多：
传京东2.8亿购湾仔全幢酒店 料改装学生宿舍丨月内连扫2酒店 涉资10.3亿
乐风大角咀甲厦银主盘7.3亿沽 较估值大挫6成！新加坡财团承接 料改装学生宿舍
旧厦转型 拆解宿位荒
这类投资活动对城市发展亦有实际帮助。投资者收购并翻新旧商厦及空置率高的酒店，既为过剩的商业楼面找到新用途，减轻商业地产市场的下行压力，同时亦纾缓大学宿位供不应求的弊端，有助香港提供足够的基础设施来吸引外地人才。
趁楼市洗牌 锁定长远回报
有人辞官归故里，有人漏夜赶科场。当传统投资者仍在为写字楼的高空置率摇头叹息时，外资财团已经拿著算盘，在学生宿舍的蓝海中布局。
Shorea Capital 及胜捷企业入市，正好把握本港专上教育扩张与楼市调整的时机。外资企业以较低价格购入物业，配合专业的住宿营运模式，除了预期获得逾5厘的租金回报，亦期望在日后减息时资产能够升值。
Be water, my friend。资本本性如水，毕竟人望高处，水往低流，哪里有回报的洼地，资金自然就会顺势涌入。随著来港求学人数屡创新高，全幢商厦改装宿舍的热潮方兴未艾。这股顺势而行的资金，不仅为沉寂多时的商用物业解套，更势将成为未来数年支撑本港大额交投的关键动力。
