走在香港的鬧市，部分昔日熙來攘往的商廈與酒店，正悄悄改變用途。它們未來的新租客並非跨國企業，而是一群帶著行李箱來港求學的大學生。
現在或準備開始加息周期，經濟復甦步伐不似預期，香港傳統寫字樓和商舖的投資吸引力大不如前。傳統收租物業回報受壓，反觀學生宿舍因租金收入穩定、抗跌力較強，逐漸成為熱門的另類資產。
這股熱潮近期更吸引了具備豐富營運經驗的外資進場，其中以新加坡資金最活躍。他們接連買入香港的全幢商廈或酒店，將其重新改裝為學生宿舍。新加坡投資管理公司Shorea Capital收購上環柏廷坊，以及勝捷企業早前購入北角仁和大廈，正是這波資金流向的寫照。外資的參與，既顯示出他們看準了市場商機，也反映香港房地產市場正轉型。
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留學生增加 宿位供不應求
外資近期大舉投資香港學生住宿市場，主要源於市場供求失衡。政府於2023年宣布，由2024至25學年起，將政府資助專上院校的非本地學生限額由20%提升至40%。於2026至27學年起，非本地生人數上限更進一步調高至50%，令內地及海外留學生人數大增。
不過，本港的住宿配套未能追上需求。市場數據顯示，2024/25學年，全港非本地專上學生達9.2萬人，惟八大資助院校僅能提供約4.2萬個宿位，尚欠數萬個。多數院校只保證非本地本科生首一兩年有宿位，不少高年級生及研究生須自行租樓。這批學生較有能力負擔租金，甚少欠租，租務需求穩定，因而吸引大型投資者入市。
新加坡資金低價購入上環商廈
近期，新加坡投資管理公司Shorea Capital以約4.3億港元，購入上環文咸東街22至26號全幢商廈柏廷坊。柏廷坊於1990年落成，樓高24層，總建築面積約5.8萬平方呎，近年淪為銀主盤。相較澳門基金於2016年以10億元購入，物業價值在10年間下跌約57%，現時呎價僅約7,413元。購入價較低，有助降低日後改建與營運風險。
上環鄰近香港大學，交通與生活配套齊全，一直是港大學生租樓的熱門地點。Shorea Capital計劃將該商廈改建為住宿項目。該公司曾在英國及澳洲翻新商廈及重建酒店。這次首度進軍香港，把空置率較高的商廈改作學生宿舍，旨在提升物業租金回報與長遠價值。
改建北角物業 回報率優於傳統商廈
在柏廷坊交易前，新加坡上市住宿營運商勝捷企業已斥資3.64億元，購入北角渣華道仁和大廈全幢，計劃改建為學生宿舍或服務式住宅。
仁和大廈總樓面面積約3.4萬多平方呎，設有42伙實用面積約400多平方呎的兩房戶，適合分間讓兩至四名學生合租。市場估計，翻新後每個單位月租可達3.5萬元。連同地下商舖租金，全幢大廈每月淨租金收入預計約160多萬元。按購入價計算，租金回報率有望超過5.5厘。
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當前經濟環境，傳統商廈租金回報一般約3厘，往往不足以支付借貸利息。相比之下，改建學生宿舍的回報率較高，能帶來穩定的現金流。勝捷企業目前在太子及何文田經營學生宿舍，這次購入北角物業，方便香港樹仁大學及香港理工大學等學生租住，藉此擴大在港業務。
財團引入專業管理 改變租賃生態
Shorea Capital 與勝捷企業購入全幢物業改建，反映香港學生住宿市場正改變以往的運作模式。過去留學生多向個人業主租用唐樓劏房或一般住宅，居住質素參差。具海外經驗的機構投資者入市後，引入共居空間、全天候保安及社區活動等現代管理模式，逐步改變傳統租務市場。
除新加坡資金外，內地及本地財團亦不斷注資香港學生住宿市場。例如京東集團近期斥資逾10億元購入灣仔兩幢酒店，計劃改作學生宿舍；樂風集團亦將大角咀必發道商廈項目售予另一新加坡財團偉合控股作宿舍用途。這反映改建學生宿舍已成為地產淡市中的投資新出路。
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舊廈轉型 拆解宿位荒
這類投資活動對城市發展亦有實際幫助。投資者收購並翻新舊商廈及空置率高的酒店，既為過剩的商業樓面找到新用途，減輕商業地產市場的下行壓力，同時亦紓緩大學宿位供不應求的弊端，有助香港提供足夠的基礎設施來吸引外地人才。
趁樓市洗牌 鎖定長遠回報
有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場。當傳統投資者仍在為寫字樓的高空置率搖頭嘆息時，外資財團已經拿著算盤，在學生宿舍的藍海中佈局。
Shorea Capital 及勝捷企業入市，正好把握本港專上教育擴張與樓市調整的時機。外資企業以較低價格購入物業，配合專業的住宿營運模式，除了預期獲得逾5厘的租金回報，亦期望在日後減息時資產能夠升值。
Be water, my friend。資本本性如水，畢竟人望高處，水往低流，哪裡有回報的窪地，資金自然就會順勢湧入。隨著來港求學人數屢創新高，全幢商廈改裝宿舍的熱潮方興未艾。這股順勢而行的資金，不僅為沉寂多時的商用物業解套，更勢將成為未來數年支撐本港大額交投的關鍵動力。
