零售数字上升，吐苦水讲道理？一个跟地产经纪关系密切、提倡「自由经济」的团体「107动力」日前在「铺市暴跌连锁效应苦水会」发表《香港商铺价值失衡的连锁效应政策建议书》，当中不少出席的是资深商铺投资者、地产界老行尊，包括中原集团创办人施永青都亲自到场发言，要求政府干预市场，冰火两重天？
过去二十多年，香港人对铺位有一种近乎信仰的信任：铺可以贵过楼、可以传给下一代、可以不用管生意好不好，因为「地段永远在」。这个信仰不是凭空来的，它有整整两代人的成交纪录做支撑。但它成立的前提，是租金以外还有一层预期：预期有人会用更高的价钱接货。但当这层预期被抽走，剩下的就只有租金本身，而租金本身从来没有能力支撑那个价。
所以，真正在跌的，不是租值，是那层预期。不少人现在也有一种感觉：住在香港，晚上十点过后在旺角、在铜锣湾行一圈，是会有感觉的。不是说没有人，是人的密度、走路的速度、停留的时间，都和记忆里那个城市不一样。以前那种「行行下见到间铺，入去坐低食碗嘢」的随机性少了很多，现在的出门多数是有目的地的——约好了，订了枱，去完就走。街铺最值钱的从来不是面积，是那种随机性；一个城市的街铺溢价，本质上是为「不小心路过」这件事付的钱。当出门变成一件有计划的事，这个溢价就没有了买家。
数据不骗人，与「生意」有关的的数据，几乎全部向上。话说政府统计处八月底公布，二〇二六年七月零售业总销货价值临时估计310亿元，按年上升4.5%，已经连续第十五个月录得增长；今年首七个月合计按年升8.9%。旅客方面，今年一至五月访港旅客约2299万人次，按年升逾一成四；铺位空置率同样在改善：美联工商铺的调查显示，今年首季中环、尖沙咀、铜锣湾、旺角四大核心区街铺空置率约11.1%，是二〇二四年首季后新低，四区吉铺数目由高位944个回落至814个。
但原来这班人喊的，从来不是生意，而是身家。
施永青在会上帐目算了一算：租金减幅，要在年底的损益表上才见得到；但铺价一跌，可以蒸发几百万甚至过千万，等于几十年积累一朝消失。这对资产负债表的伤害，远大于每月减租。
最后的结果可能是生意照做，却因为物业贬值而得个吉；而不少人本来除了自住物业之外，是打算「一铺养老」收租的，商业楼价大跌，等于整个社会的资产一起缩水，消费力和再投资能力一并受损。
他提出两个建议：一是金管局向银行发出指引，不要对工商铺停止贷款或Call Loan，按揭政策要住宅与工商铺并存；二是提倡政府降低印花税，吸引资金流入工商铺，让被困的资产有机会逐步出手。
但要求政府干预市场的施先生，却强调自己支持自由经济，「唔系叫政府点名吩咐银行依单借、依单唔借」，只是认为资金在住宅与工商铺之间的分配属于资源调拨，不应由市场一面倒。他并指工商铺租金回报已回升至约四至五厘，高过住宅，以这个回报水平计，银行风险其实不算高。
假设政策照单全收——金管局发指引、印花税下调、资金重新入场——最先发生的是被困资产终于可以出手，这对持货的人是真正的解脱，但当一批本来卖不出的货可以卖，市场上的放盘量会先升，成交价在一段时间内未必受到支持。承接的多数不会是原来那批「一铺养老」的散户，而是以现金流定价的机构资金、家族办公室、专做改造的重建商。而他们接手之后不会维持原用途：大铺劏细、商厦改装、工厦转仓存或自存仓、地铺改医疗美容、宠物、体检、教育。租金总额未必跌，但每个业主收的租、每张租约的年期、每个铺位的面积，都会和过去不同。
再往下一层，是家庭资产负债表的事。香港中产退休规划里「买一个铺收租」这一格，一旦被证明会蒸发，资金就要找别的地方去。这些钱不会消失，只会转去股票、债券、派息基金、保险年金。对财富管理业、对港交所、对保险公司，这是一条长线的顺风；对地产代理、对估价行、对靠物业抵押做生意的中小企老板，这是一条长线的逆风。同一笔钱，换了个容器，整条产业链的受益人就换了一批。
再往下，是政府自己。印花税、差饷、物业相关的卖地收入，全部与这个资产类别的估值挂鈎。一个以物业估值为隐性税基的财政结构，在资产重估的年代，要么接受收入下移，要么找新的税基⋯⋯
但话说回来，这班「有头有面」的苦主愿意公开诉苦，已经是市场在自我修正的一部分：当持有成本高到连最有面子的人都要说出口，价格离找到真正的买家就不远了。政策可以缩短这个过程，让它不那么难看、不那么伤及无辜的中小企和银行体系。但政策改变不了的是，一个城市的铺位值多少钱，最终只由一件事决定，学任达华话斋：「今晚11点你会做啲咩?」
中环十一少｜财经专栏作家
深入财金、科网、公关、传媒及政界之间，以犀利幽默的笔触大胆揭露财经地产圈秘闻。常挂在嘴边的核心信念，是「深信金钱不会说谎」。
阅读更多：
免责声明：本专栏文章纯属作者个人见解，不代表本公司立场。
