零售數字上升，吐苦水講道理？一個跟地產經紀關係密切、提倡「自由經濟」的團體「107動力」日前在「舖市暴跌連鎖效應苦水會」發表《香港商舖價值失衡的連鎖效應政策建議書》，當中不少出席的是資深商舖投資者、地產界老行尊，包括中原集團創辦人施永青都親自到場發言，要求政府干預市場，冰火兩重天？
過去二十多年，香港人對舖位有一種近乎信仰的信任：舖可以貴過樓、可以傳給下一代、可以不用管生意好不好，因為「地段永遠在」。這個信仰不是憑空來的，它有整整兩代人的成交紀錄做支撐。但它成立的前提，是租金以外還有一層預期：預期有人會用更高的價錢接貨。但當這層預期被抽走，剩下的就只有租金本身，而租金本身從來沒有能力支撐那個價。
所以，真正在跌的，不是租值，是那層預期。不少人現在也有一種感覺：住在香港，晚上十點過後在旺角、在銅鑼灣行一圈，是會有感覺的。不是說沒有人，是人的密度、走路的速度、停留的時間，都和記憶裏那個城市不一樣。以前那種「行行下見到間舖，入去坐低食碗嘢」的隨機性少了很多，現在的出門多數是有目的地的——約好了，訂了枱，去完就走。街舖最值錢的從來不是面積，是那種隨機性；一個城市的街舖溢價，本質上是為「不小心路過」這件事付的錢。當出門變成一件有計劃的事，這個溢價就沒有了買家。
數據不騙人，與「生意」有關的的數據，幾乎全部向上。話說政府統計處八月底公布，二〇二六年七月零售業總銷貨價值臨時估計310億元，按年上升4.5%，已經連續第十五個月錄得增長；今年首七個月合計按年升8.9%。旅客方面，今年一至五月訪港旅客約2299萬人次，按年升逾一成四；舖位空置率同樣在改善：美聯工商舖的調查顯示，今年首季中環、尖沙咀、銅鑼灣、旺角四大核心區街舖空置率約11.1%，是二〇二四年首季後新低，四區吉舖數目由高位944個回落至814個。
但原來這班人喊的，從來不是生意，而是身家。
施永青在會上帳目算了一算：租金減幅，要在年底的損益表上才見得到；但舖價一跌，可以蒸發幾百萬甚至過千萬，等於幾十年積累一朝消失。這對資產負債表的傷害，遠大於每月減租。
最後的結果可能是生意照做，卻因為物業貶值而得個吉；而不少人本來除了自住物業之外，是打算「一舖養老」收租的，商業樓價大跌，等於整個社會的資產一起縮水，消費力和再投資能力一併受損。
他提出兩個建議：一是金管局向銀行發出指引，不要對工商舖停止貸款或Call Loan，按揭政策要住宅與工商舖並存；二是提倡政府降低印花稅，吸引資金流入工商舖，讓被困的資產有機會逐步出手。
但要求政府干預市場的施先生，卻強調自己支持自由經濟，「唔係叫政府點名吩咐銀行依單借、依單唔借」，只是認為資金在住宅與工商舖之間的分配屬於資源調撥，不應由市場一面倒。他並指工商舖租金回報已回升至約四至五厘，高過住宅，以這個回報水平計，銀行風險其實不算高。
假設政策照單全收——金管局發指引、印花稅下調、資金重新入場——最先發生的是被困資產終於可以出手，這對持貨的人是真正的解脫，但當一批本來賣不出的貨可以賣，市場上的放盤量會先升，成交價在一段時間內未必受到支持。承接的多數不會是原來那批「一舖養老」的散戶，而是以現金流定價的機構資金、家族辦公室、專做改造的重建商。而他們接手之後不會維持原用途：大舖劏細、商廈改裝、工廈轉倉存或自存倉、地舖改醫療美容、寵物、體檢、教育。租金總額未必跌，但每個業主收的租、每張租約的年期、每個舖位的面積，都會和過去不同。
再往下一層，是家庭資產負債表的事。香港中產退休規劃裏「買一個舖收租」這一格，一旦被證明會蒸發，資金就要找別的地方去。這些錢不會消失，只會轉去股票、債券、派息基金、保險年金。對財富管理業、對港交所、對保險公司，這是一條長線的順風；對地產代理、對估價行、對靠物業抵押做生意的中小企老闆，這是一條長線的逆風。同一筆錢，換了個容器，整條產業鏈的受益人就換了一批。
再往下，是政府自己。印花稅、差餉、物業相關的賣地收入，全部與這個資產類別的估值掛鈎。一個以物業估值為隱性稅基的財政結構，在資產重估的年代，要麼接受收入下移，要麼找新的稅基⋯⋯
但話說回來，這班「有頭有面」的苦主願意公開訴苦，已經是市場在自我修正的一部分：當持有成本高到連最有面子的人都要說出口，價格離找到真正的買家就不遠了。政策可以縮短這個過程，讓它不那麼難看、不那麼傷及無辜的中小企和銀行體系。但政策改變不了的是，一個城市的舖位值多少錢，最終只由一件事決定，學任達華話齋：「今晚11點你會做啲咩?」
中環十一少｜財經專欄作家
深入財金、科網、公關、傳媒及政界之間，以犀利幽默的筆觸大膽揭露財經地產圈秘聞。常掛在嘴邊的核心信念，是「深信金錢不會說謊」。
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