近月本港一手楼市呈现一片「欣欣向荣」的热闹景象，在多个瞩目焦点红盘，包括西沙 SIERRA SEA第2C(2)期及油塘擎海第1期等连番上演「即日沽清」的带动下，整体交投氛围显著升温。根据媒体统计，10月首25日整体一手成交急升至约1,690宗，较9月全月的1,435宗大增约18%，一举创下近5个月以来的新高，为整体楼市注入强心针。
一手市场成交升温，核心动力源自发展商采取贴市、甚至是略低于市价的竞争力定价策略。这类「以价换量」营造出热卖气氛的手法，有效引发市场庞大刚需，并精准吸引大量投资者、用家及收租客等积极入市。事实证明，只要定价契合市场心理与接纳度，本港潜在购买力依然极为充沛，足以轻松消化新增供应。
新盘亮丽成绩的背后，定价策略固然是首要诱因，但本港宏观经济与楼市基本面的持续改善，同样功不可没。从宏观层面来看，日前亚太经合组织（APEC）财长会议在港圆满落幕，根据财政司司长陈茂波指出，本地经济数据颇为亮眼，零售业表现已连续16个月录得增长，餐饮业压力受控，商业物业租金亦已止跌回稳。本港凭藉稳健的金融体系，以及与东南亚及中东市场等的深度融合，正持续发挥资金安全港的独特优势。配合内地政策风向全面转向「稳楼市、提振信心」，本港资产市场的回稳，势推动经济进一步向上。
然而，现时部分媒体与市场声音仍倾向持悲观态度，过度聚焦于局部负面因素，忽略基本面的利好因素。以供求关系为例，美联物业研究中心综合屋宇署资料显示，今年首8个月私人住宅落成量累计仅8,987伙，较去年同期约12,350伙显著减少约27%，仅达差估署全年预测约16,975伙的一半左右，预期私宅落成量将连续2年由高位回落，供应明显放缓，无疑为楼价及楼市奠定强劲支撑。
另一方面，尽管近期港股走势偏软，恒生指数一度回落至23,000点下方，引发传统「股市先行，楼市跟随」的观望情绪，但楼市的利好因素并未出现逆转。相反，强劲的租务市场，正率先成为驱动资金流入的强大引擎。
根据美联「租金走势图」显示，9月私人住宅平均尺租达40.82元，首9个月累升约5.4%，康怡花园及海怡半岛等指标屋苑更录得双位数升幅。差估署细单位租金回报率已升至约3.5%，高于现行按揭息率，令「租务收益利差」创下近1年新高。
现时部分屋苑收租回报已相当吸引，特别是地段优越，配套完善的项目，更易获得实力买家青睐。例如瑧颐、荟朗等项目租金回报率高达4.8%，传统屋苑如沙田第一城、得宝花园等亦达4.2厘以上，这类屋苑既有稳定收租回报，亦有升值憧憬，堪称投资收租的上选。
此外，坐落核心地段如九龙何文田「芳菲」等优质新盘项目，更凭藉「即买即住即收租」的即时效益及优势，预期同样获市场追捧。
总括而言，虽则环球金融市场依旧波动干扰市场短期情绪，但在一手成交活跃、私人住宅供应回落及租金高企等基本面叠加下，估计第4季楼市将呈稳中向好格局，全年表现更有望跑赢股市，充分展现本港楼市作为「资产」应有的抗跌力、避险价值及韧性。
美联集团行政总裁暨美联物业执行董事马泰阳
