每逢美国联储局加息，市场总不乏「加息必令楼价下跌」等的负面论调。然而，纵观本港楼市多年演变历史，利率固然是买家置业的重要考量之一，却绝非决定楼价走向的唯一指标。楼市的实质轨迹，往往由整体经济基调、政策层面及市场供求等多重因素所共同主导。
笔者用较客观的历史数据「说话」。回顾近20年来两轮较为显著的美国加息周期，例如在2004年至2006年间，美联储累计加息17次达4.25厘，本港最优惠利率（P）亦跟加3厘，惟同期「美联楼价指数」逆势上扬约13%。当时香港刚走出金融风暴与「沙士」阴霾，同时受惠中央政府推出「自由行」及CEPA政策，带动经济强劲复苏，失业率大幅回落，直接驱动楼价拾级而上。
另一例子是2015年至2018年，当时联储局加息9次共2.25厘，而香港同期仅跟加一次0.125厘，在稳健的经济基础支持下，期内「美联楼价指数」更录得约两成的显著升幅。这充分证明，只要经济增长动能充沛、刚性需求持续释放，强劲的经济基本面便足以抵销加息带来的心理或实质影响。
再聚焦当前市场。本港银行资金充裕，因此在美联储今次加息后并未即时跟随，意味著买家的实际按揭负担并未增加，心理影响远大于实质冲击。
从另一角度审视，加息预期反而发挥「市场稳定器」的功效，促使各大发展商采取较审慎灵活的定价策略，甚至以贴近或低于二手市价的「笋价」开盘，直接为刚需买家创造极佳入市契机。面对今年底前或再度加息的市场预期，近日发展商普遍采取「加快卖楼套现」的积极部署，这股强劲的推盘动能，一举触发一手市场的爆发性增长。
在此背景下，市场刚需迅速释放，瞩目红盘接连缔造佳绩。例如「睿璟II」日前首轮推售153伙即日沽清；北角「皇璇」首轮价单推出的140伙亦在半天内火速售罄。在多个瞩目红盘捷报频传下，刚过去的周末两天（9月26日至27日）全港一手市场录得逾350宗成交，创下约20个周末以来新高。根据统计，9月截至27日，一手交投已累计录得约1,300伙，打破上月全月约1,100宗的总和。
一手交投爆发背后，有赖整体经济大环境的深层利好作为支撑。日前中美元首会晤取得积极成果，两国外交气氛转趋正面，向国际投资者传达极为积极的信号。同时，本港新股（IPO）市场表现强劲，有国际会计师行预期，香港全年IPO集资额有望达4,800亿元，打破历史纪录，加上家族办公室持续进驻，以及香港作为国际金融中心地位的巩固，均有助为本港实体经济与楼市注入资金及信心。
综合而言，本港楼市明显已「触底回升」。在利率对市场的影响被逐步消化、实体经济全面复苏、各地人才及资金持续流入的宏观背景下，笔者预期，随著10月份多个大型全新项目蓄势待发，一手交投量将较9月进一步攀升，推动本港楼市迈向更健康升轨。
美联集团行政总裁暨美联物业执行董事马泰阳
