位于清水湾道33号的新盘33清水湾，近日正式进入推售阶段。项目由九龙建业发展，属区内近年最受市场注目的大型住宅项目之一。除了因其邻近港铁彩虹站而具地利优势外，项目前身更是具有近百年历史的圣若瑟安老院用地，结合保育与重建概念，令其定位与一般新盘有所不同。随着首批单位公布价单，市场亦开始关注其开价是否合理，以及未来能否改写牛池湾一带的楼价水平。
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33清水湾前身为由安贫小姊妹会经营的圣若瑟安老院，但由于修会未能负担安老服务设备条例所要求的大规模维修与改善工程，最终于1996年与九龙建业达成换地协议。九建其后于2002年取得土地权益，并展开漫长的规划与补地价程序。直至2021年10月，项目终以约96.58亿元完成补地价，涉及可建楼面约216万平方尺，每平方尺楼面地价约4,464元，当时更成为香港历来最大额的市区补地价项目之一。
整个发展计划规模庞大，合共提供约2,000伙，分5期发展。现时推出的第1期共设361伙，实用面积由470至2,361平方尺，户型涵盖两房至四房，预计关键日期为2027年12月。项目另一大特色，是发展中将保留范围内3幢二级历史建筑，包括别墅、门楼及宿舍主楼，并计划活化后融入大型基座商场之中，而商场日后更会接驳港铁彩虹站，成为整个项目的重要卖点。
价钱方面，发展商早前先以招标形式推出部分大单位试水温，其后再公布首张价单，涉及73伙。首批单位定价由1,066.4万至1,519.3万元，尺价由21,034至29,039元，扣除最高5%折扣后，折实售价由1,013.1万至1,443.3万元，折实尺价由19,982至27,587元，折实平均尺价为23,921元。若与近期九龙区新盘相比，这一开价明显属偏高水平；若对比牛池湾及周边一带二手屋苑，更高出约五成至九成，反映发展商对项目定位相当进取。
从户型分布来看，第1期以三房户供应最多，共157伙；其次为两房户，共154伙；四房户则有50伙。整体而言，项目首期并非主打细单位，而是以中型至大型户为主，因此入场门槛相对较高。首批价单中，尺价较低的单位主要为D室及E室，景观以楼景及周边重建区域为主。D室实用面积507平方尺，属两房连储物室户型；E室则为536平方尺三房户，采开放式厨房设计。至于尺价较高的B室，实用面积492平方尺，属两房连储物室间隔，因面向东南，预计景观较开扬，故定价亦较高。
示范单位方面，发展商开放了以第1期第2座18楼D室为蓝本的两房示范单位，包括无改动及连装修版本。该户型采直厅设计，大门旁为半开放式厨房，客饭厅空间尚算分明，并连接27平方尺露台。整体布局四正，惟值得留意的是，单位设有面积不小的窗台，而这部分面积并不计入实用面积。以细房为例，窗台约12平方尺，若能善加利用，可结合床架或地台设计，提升空间使用效率。主人房面积约68平方尺，旁边另设工作间，发展商在连装修示范单位中将其整合为主人房延伸空间，但实际上亦可按家庭需要改作小型睡房或额外储物区。
另一个较具代表性的示范单位，是以第1期第2座18楼A室为蓝本的四房连装修大宅，实用面积1,039平方尺。单位采横厅设计，客饭厅总面积约270平方尺，空间感宽敞，并以现代奢华风格为主调。厨房属曲尺形设计，备餐空间充足，主人套房则附设衣帽空间及有窗浴室。其馀两间细房面积亦较近年新盘常见房间略大，加上窗台较阔，理论上可透过订造家具提升实用性。不过，由于此类大单位总价较高，即使具备一定质素与特色，市场承接力仍有待观察。
综合而言，33清水湾并非单纯依靠现时牛池湾区内楼价作定价依据，而是加入了古迹保育、大型商场、铁路接驳及未来社区升级等概念，试图建立中高价住宅新定位。对买家而言，若单纯以现时周边配套及二手价格衡量，项目开价确实不算便宜；但若看好牛池湾未来随重建、基建及商业发展而出现转变，33清水湾亦可能成为区内具指标性的长线住宅项目。最终是否值得入市，仍视乎买家对楼价、社区前景及个人财力的综合判断。
