本周楼价受压，租金造好。反映二手楼价走势的易发楼价指数最新报120.52点，按周跌0.36%，终止上周升势，较2021年历史高位145.76点回落约17.32%。分区楼价呈三跌一升，九龙区、新界东及新界西均告下跌。市况受压主因是新盘擎海I销情理想，吸纳大量市场购买力。同时，西沙新盘SIERRA SEA第2C（2）期、元朗及锦田新盘YOHO SEASONS与万芊即将推出，令各区准买家倾向观望。前线代理反映，受市区低价新盘及年底淡季影响，新界西业主忧虑区内新盘效法，纷纷扩阔议价空间，拖低楼价。同时，经济前景未明促使准买家转买为租，带旺租务需求。
租金走势上，易发租金指数本周报122.46点，按周微升0.09%，连升两周，较今年9月下旬122.53点的历史高位仅低0.06%。分区租金呈三升一跌，新界西、港岛区及九龙区有不少本地家庭客及专才以高尺租承租单位，支持当区租金造好；新界东则录得较多低尺租成交，令租金受压。
展望后市，目前楼市好淡消息参半，预计未来数月楼价维持反覆平稳。租赁市场则受惠于需求殷切，租金料将持续稳步上扬，短期内有望突破122.53点历史高位，并继续寻顶。
新盘抢客冻结二手交投 分区楼价受压三跌一升
本周分区楼价指数普遍受压，呈三跌一升。九龙区、新界东及新界西楼价均下跌，指数分别报119.63点、117.29点及125.68点，按周下跌1.42%、0.90%及0.80%。九龙区终止五连升，新界东连跌三周，新界西则终止两连升。港岛区逆市造好，最新报109.55点，按周升2.07%，终止上周跌势。分析指出，一手新盘主导大市，削弱二手物业竞争力。
九龙区楼价显著受压，主因区内新盘及货尾销情理想。擎海I首轮200伙价单单位全数售罄，另有15伙招标成交，吸纳大量市场购买力。区内多个项目包括首岸系列、The Boundary、蔚蓝东岸、33清水湾1期、维港湾畔系列、朗誉、DOUBLE COAST系列、启德海湾第2期、太子壹号及MIAMI QUAY系列，亦录得4至21宗货尾成交。一手交投活跃，促使二手业主扩大议价空间，减价求售，拖累当区楼价。
新界东楼价同样向下，市场正观望SIERRA SEA第2C（2）期推出。该项目于10月上旬加推两张价单共106伙，折实均尺分别为14,180元及14,518元。表面较上批单位高出约2%至4%，惟对比同柱单位实际加幅仅约1%，属原价加推。定价具吸引力，令不少准买家暂缓入市步伐。周末预约睇楼量反映此观望气氛，香港置业新界东四大指标屋苑录得167组预约，按周下跌4.57%。区内二手业主需减价促销，即使本周一手市场仅靠海瑅湾系列12宗成交支撑，当区楼价依然受压。
新界西一手交投相对淡静，区内即将有新盘推售，预料将冻结市场购买力。中联地产创办人兼行政总裁林学勤指出，元朗及锦田一带大型新盘YOHO SEASONS及万芊预告推售。受近期九龙市区新盘以低价推盘影响，二手业主忧虑新界西新盘亦会低价出击，大多乐意扩阔议价空间。临近年底二手市场步入淡季，高价成交减少，进一步推低该区楼价。本周区内一手市场仅录得芊御9宗成交，无阻楼价跌势。
港岛区近期缺乏全新大型楼盘，一手选择有限，促使准买家回流二手市场。美联物业及香港置业数据显示，港岛区多个大型指标屋苑周末预约睇楼量录得约29组及141组，按周上升7.41%及2.17%，带动交投步伐加快，支持区内楼价逆市向上。
28Hse数据研究员张灏然维持早前预测，料楼价指数短期内于112至124点之间上落。10月一手成交量延续8至9月旺势，录得逾千宗成交。市场仍充斥利淡因素，包括美国联储局未来息口走势未明，以及内地加强追查富豪海外资产税务。内地收紧海外资产税务，早前要求涉离岸信托的税务居民于10月22日前申报，按20%税率补缴所得税，或多或少影响本港楼市气氛，料未来两个多月楼市维持反覆平稳。
刚需支撑租金指数微升0.09% 新界西升逾1%
租赁旺季过后，本港租金升势未止。易发租金指数最新报122.46点，按周微升0.09%，连升两周。指数连续七周维持在122点水平以上，较2019年高位118.54点高出约3.31%，距离今年9月下旬录得的122.53点历史高位仅差0.06%。本地家庭客刚性需求带动租赁成交，市场预期指数短期内将突破历史高位。
分区租金普遍造好，呈三升一跌。新界西表现最佳，最新报141.17点，按周升1.04%，终止两连跌。港岛区报132.79点，按周升0.82%，连升两周。九龙区报126.88点，按周升0.55%，终止上周跌势。反观新界东则受压，报125.54点，按周跌0.25%，终止上周升势。
新界西租金向上主要受惠于准买家转买为租的决定。林学勤分析指，近期失业率微升，青年就业数据亦反映经济前景未明，导致不少具备财力入市的准买家选择暂时观望。他们倾向先租楼观望，避开楼市波动，带旺区内租务需求。
区内屋苑如缇岸开放式户及黄金海湾意岚两房户，近期分别以每月8,000元及21,000元租出，尺租高见36元及40.7元，较28Hse近90日平均尺租高约7.11%至12.5%，反映高价成交正带动当区租金稳步上扬。
港岛区传统大型屋苑持续受追捧。南丰新邨一伙实用面积391平方尺的两房户，获本地家庭客以每月18,500元承租，尺租47.3元。指标屋苑太古城亦录得理想成交，一个中层实用面积582平方尺两房户获外区客以28,500元租用，尺租49元。两宗成交均较28Hse近90日平均尺租高约4.26%至5.11%，这些优质单位以高价租出，带动港岛区租金整体向上。
九龙区市况同样活跃。时尚华庭一伙实用面积271平方尺的开放式户，获高才客以每月14,400元承租，尺租53.1元。蓝筹屋苑美孚新邨亦有一伙实用面积591平方尺的两房户，获同区家庭客以23,000元承接。两者造价均稳站近期28Hse期内尺租平均水平之上，反映九龙区无论是针对专才的小型单位，还是切合家庭客的大型单位，租赁需求同样殷切。
反观新界东租金回落。区内牵晴间有两房户以13,800元被本地家庭客承租，较上述平台市价低约6.77%，这些低价成交略为拖低区内租金。
踏入10月中旬，整体租务市场依然活跃。本地家庭客搬屋换楼，加上专才持续来港，大批客源带动租务需求。张灏然维持早前预测，指出租盘供不应求，个别优质屋苑尺租仍会上升。他预计租金指数短期内在114至126点之间上落，有望挑战历史高位，全年租金料升3%至8%。
上述指数反映2026年10月9日至10月15日之市场状况。
