营商之道，知进退方为智者。本港地产市场瞬息万变，面对息口与经济周期的挑战，老牌财团亦须灵活调整资产配置以稳中求胜。
近期，素有「收租王」之称的永伦集团，以约11亿元放售尖沙咀金马伦道2至6A号的未完工商业地盘。财团罕有于工程中途套现离场，既是因时制宜的财务调配，亦成为评估工商铺后市的重要指标。
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帐面折让逾4亿 拆解地盘半途易手考量
永伦集团放售的尖沙咀金马伦道项目地盘面积约8,270平方尺，原拟建28层高综合商业大厦，总楼面近10万平方尺。按原有规划，地库至8楼作商铺及餐饮，9楼以上发展酒店。项目建至8楼停工，现按现状交吉放售。
永伦早于2007年及2019至2020年间，分阶段斥资约15.27亿元收购合并该地盘。现时意向价11亿元，较帐面收购成本折让约28%，即约4.27亿元。新买家接手估计需额外投放约4亿元完成馀下工程。
财团于工程中途离场，未必源于单一项目资金断裂，实为整体资产重组考量。资金成本仍处于相对高位，发展中项目缺乏租金收入，利息开支会削弱盈利。与其将资金长期投入回本期较长的综合项目，不如减价套现，转投回报较稳定的资产。
频密换马套现 加速重组资金链
尖沙咀地盘放售仅属永伦近期资产重组的一环。集团近期频密沽货，连环出售多项物业，换马意图明显。
民生物业上，集团倾向将长情资产获利了结。近期先后以1.08亿元及1.05亿元售出大角咀及元朗护老院铺位。其中元朗巨铺获护老院租客转租为买，单计该层的套现金额已足够抵销早年买入成本；大角咀铺位持货多年亦获利逾3.7倍。这类物业租金回报甚高，反映集团遇上好价即愿割爱。
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对核心区商厦及巨铺，集团则果断止蚀离场。金钟美国银行中心连录成交，顶层单位以2亿元易手，较意向价大减3,100万元，造价较高峰期回落逾六成；另一单位以尺价16,888元沽出，创近16年新低，持货9年帐面亏损一半。金钟力宝中心巨铺亦以2.998亿元蚀让予护肤品牌。连串举动显示，即使核心物业估值大跌，集团仍决定出售部分资产套现，以改善财务状况。
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铺市表现疲弱 运动产业扩充成租赁新动力
随着老牌财团重整资产，工商铺市场的租客组合亦正经历大洗牌。近年本地零售及餐饮业表现疲弱，工商铺空置率上升。传统商户减少租铺，运动及健身中心则接连开业，成为租用吉铺的主要客源。政府统计处数据显示，2024年本港体育产业的本地生产总值达700亿元，占整体经济2.2%，带动逾8.4万人就业。随着大众健康意识提高，全港运动及健身场地数目已突破1,400间。
新一代24小时自助健身中心以按月收费作招徕，近年迅速扩充。以24/7 FITNESS为例，目前分店逾150间，近期以约30万元承租金钟远东金融中心约1.5万平方尺商场铺位，早前更斥资2,800万元购入油麻地复式铺位自用。另一品牌EFX24亦相继进驻沙田新城市广场及大围围方等大型商场。此外，观塘及荔枝角等传统工贸区的高楼底工厦，亦获不少私人教练工作室及瑜伽中心承租。这批租客正好填补了市场上的铺位空缺。
新兴运动带动大楼面需求 体验式商户成后市焦点
常规健身以外，新兴运动同样需要租用大面积物业。室内体能赛事HYROX在港举办4年间，参赛人数增至近2万人，当中3成为海外选手。为符合赛事标准，全港近百间加盟健身室需添置大型器械及草皮跑道，促使更多人租用面积较大的商铺及工厦。匹克球（Pickleball）等新兴运动亦渐趋普及，近期有营办商以15万元承租湾仔商厦逾6,000平方尺楼面，可见各类运动场地已成为商用物业的新租客。
体育场地结合零售的模式，成为工商铺日后发展的参考。启德体育园启用后带动「票尾经济」，将赛事观众转化为区内消费力。受惠于连串赛事，启德零售馆今年首季人流及零售额按年增加4成，部分餐饮及运动复原商户的营业额亦见上升。
面对消费模式转变，传统零售商铺的租赁需求减弱，重组商户组合成为工商铺后市的关键。运动场馆及大型健身室讲求亲身参与，网购难以取代。业主引入这类商户，可直接租出大面积楼面。这类商户客群稳定，能带动人流，增加周边餐饮及零售店铺的生意。体育结合零售的模式，有助商场及商用物业维持出租率和租值。
