營商之道，知進退方為智者。本港地產市場瞬息萬變，面對息口與經濟周期的挑戰，老牌財團亦須靈活調整資產配置以穩中求勝。
近期，素有「收租王」之稱的永倫集團，以約11億元放售尖沙咀金馬倫道2至6A號的未完工商業地盤。財團罕有於工程中途套現離場，既是因時制宜的財務調配，亦成為評估工商舖後市的重要指標。
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帳面折讓逾4億 拆解地盤半途易手考量
永倫集團放售的尖沙咀金馬倫道項目地盤面積約8,270平方呎，原擬建28層高綜合商業大廈，總樓面近10萬平方呎。按原有規劃，地庫至8樓作商舖及餐飲，9樓以上發展酒店。項目建至8樓停工，現按現狀交吉放售。
永倫早於2007年及2019至2020年間，分階段斥資約15.27億元收購合併該地盤。現時意向價11億元，較帳面收購成本折讓約28%，即約4.27億元。新買家接手估計需額外投放約4億元完成餘下工程。
財團於工程中途離場，未必源於單一項目資金斷裂，實為整體資產重組考量。資金成本仍處於相對高位，發展中項目缺乏租金收入，利息開支會削弱盈利。與其將資金長期投入回本期較長的綜合項目，不如減價套現，轉投回報較穩定的資產。
頻密換馬套現 加速重組資金鏈
尖沙咀地盤放售僅屬永倫近期資產重組的一環。集團近期頻密沽貨，連環出售多項物業，換馬意圖明顯。
民生物業上，集團傾向將長情資產獲利了結。近期先後以1.08億元及1.05億元售出大角咀及元朗護老院舖位。其中元朗巨舖獲護老院租客轉租為買，單計該層的套現金額已足夠抵銷早年買入成本；大角咀舖位持貨多年亦獲利逾3.7倍。這類物業租金回報甚高，反映集團遇上好價即願割愛。
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對核心區商廈及巨舖，集團則果斷止蝕離場。金鐘美國銀行中心連錄成交，頂層單位以2億元易手，較意向價大減3,100萬元，造價較高峰期回落逾六成；另一單位以呎價16,888元沽出，創近16年新低，持貨9年帳面虧損一半。金鐘力寶中心巨舖亦以2.998億元蝕讓予護膚品牌。連串舉動顯示，即使核心物業估值大跌，集團仍決定出售部分資產套現，以改善財務狀況。
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舖市表現疲弱 運動產業擴充成租賃新動力
隨着老牌財團重整資產，工商舖市場的租客組合亦正經歷大洗牌。近年本地零售及餐飲業表現疲弱，工商舖空置率上升。傳統商戶減少租舖，運動及健身中心則接連開業，成為租用吉舖的主要客源。政府統計處數據顯示，2024年本港體育產業的本地生產總值達700億元，佔整體經濟2.2%，帶動逾8.4萬人就業。隨着大眾健康意識提高，全港運動及健身場地數目已突破1,400間。
新一代24小時自助健身中心以按月收費作招徠，近年迅速擴充。以24/7 FITNESS為例，目前分店逾150間，近期以約30萬元承租金鐘遠東金融中心約1.5萬平方呎商場舖位，早前更斥資2,800萬元購入油麻地複式舖位自用。另一品牌EFX24亦相繼進駐沙田新城市廣場及大圍圍方等大型商場。此外，觀塘及荔枝角等傳統工貿區的高樓底工廈，亦獲不少私人教練工作室及瑜伽中心承租。這批租客正好填補了市場上的舖位空缺。
新興運動帶動大樓面需求 體驗式商戶成後市焦點
常規健身以外，新興運動同樣需要租用大面積物業。室內體能賽事HYROX在港舉辦4年間，參賽人數增至近2萬人，當中3成為海外選手。為符合賽事標準，全港近百間加盟健身室需添置大型器械及草皮跑道，促使更多人租用面積較大的商舖及工廈。匹克球（Pickleball）等新興運動亦漸趨普及，近期有營辦商以15萬元承租灣仔商廈逾6,000平方呎樓面，可見各類運動場地已成為商用物業的新租客。
體育場地結合零售的模式，成為工商舖日後發展的參考。啟德體育園啟用後帶動「票尾經濟」，將賽事觀眾轉化為區內消費力。受惠於連串賽事，啟德零售館今年首季人流及零售額按年增加4成，部分餐飲及運動復原商戶的營業額亦見上升。
面對消費模式轉變，傳統零售商舖的租賃需求減弱，重組商戶組合成為工商舖後市的關鍵。運動場館及大型健身室講求親身參與，網購難以取代。業主引入這類商戶，可直接租出大面積樓面。這類商戶客群穩定，能帶動人流，增加周邊餐飲及零售店舖的生意。體育結合零售的模式，有助商場及商用物業維持出租率和租值。
