近期一手楼市气氛持续升温，市区及新界皆有焦点新盘相继登场。由新世界发展的尖沙咀新盘瑧玥，前日（3日）公布首张价单，首批推出30伙，扣除最多20%折扣，折实平均尺价约21,008元，开价较同区新盘高2%至8%，定价贴市但偏进取。
另外，位处北部都会区的永泰粉岭新盘云向，前日（3日）亦公布首张价单。首批154伙扣除最高20%折扣后，折实均尺为13,974元。项目首推尺价较同区近期新盘低约3%，以增加一手市场竞争力；同时较邻近二手屋苑高出近两成，反映项目的全新质素及北部都会区的发展因素。
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瑧玥首批30伙折实均尺21,008元 折实售价408.64万至611.76万不等
首批价单共推30伙，涵盖18伙开放式及12伙一房单位，实用面积介乎201至266平方尺。买家若选用150天现金优惠付款计划，最高可享20%楼价折扣。整批单位折实售价介乎408.64万至611.76万元，折实尺价约19,185至23,085元，折实平均尺价约21,008元。
值得留意的是，18伙标准开放式单位均采「一口价」策略，扣除最高20%折扣后，折实售价全数为408.64万元，即全数皆为该盘的入场单位。当中实用面积最大（213平方尺）的5至8楼D室，折实尺价为19,185元，兼属全盘尺价最低的单位。
至于一房入场户为11楼A室，实用面积255平方尺，折实售价560.72万元，折实尺价约21,989元。
设「层购」优惠：大手购入3伙一房 其中1伙减25万
项目是次增设「层购」优惠以吸引大手买家。买家若一并购入同层3伙单位，可自选其中1伙额外扣减25万元。以11楼A至C室的3伙一房户为例，扣除25万元折扣后，折实总价为1,719.4万元。
大手购入4伙开放式 每伙各减10万
针对开放式单位，买家若一并购入同层4伙，每伙可获减价10万元。以5楼A至D室的4伙开放式单位为例，合共可扣减40万元，折实总价为1,594.4万元。发展商补充，上述两项「层购」优惠可叠加使用，意味买家最高可获70万元折扣。
发展商表示，项目最快明日（6日）起接受认购登记（收票），并计划于下周开售。
均尺逾2.1万高于同区新盘 一房入场尺价较同系升近一成二
翻查资料，同系新世界旗下同区的瑧尔于去年11月公布首批30伙，折实均尺20,610元；而资本策略旗下的高临于2024年6月公布首批52伙，折实均尺19,388元。瑧玥首推单位的折实均尺为21,008元，与上述两盘相比，较瑧尔高398元或1.93%，较高临则高1,620元或8.36%。
对比瑧玥首批价单的一房单位，瑧尔于去年11月公布的首批价单中，一房入场单位为3楼A室，实用面积250平方尺，折实售价491.76万元，折实尺价约19,668元；瑧玥255平方尺的一房入场单位折实尺价约21,989元，较瑧尔高11.8%。
由此可见，瑧玥整体开价略高于同区近期新盘水平，当中一房细单位的提价幅度尤为显著，反映项目在同区新盘市场中定位较高，并存在一定溢价。
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瑧玥定价定价进取中见稳健 尺价较邻近二手盘汇萃高半成
据28Hse放盘纪录显示，距离瑧玥仅约2分钟步程的半新盘汇萃，现时约有9个放盘，实用面积介乎210至219平方尺，叫价介乎337万至360万元不等。
参考近日成交个案，楼龄9年的汇萃中层B室，实用面积210平方尺的开放式单位，以382.8万元成交，折合尺价约18,229元。相比之下，瑧玥开放式单位折实尺价为19,185元，较上述二手成交尺价高约5.24%。考虑到瑧玥为全新楼盘，溢价约半成，反映开放式单位的定价对比同区二手盘仍算贴市。
交通与配套上，瑧玥及汇萃均位于佐敦的核心地段，步行至港铁柯士甸站需约10至11分钟。此外，邻近的弥敦道沿线设有大量巴士及小巴路线，可穿梭港九新界各区，区内生活配套亦相当成熟。综合楼龄及楼层因素计算，瑧玥入场单位的开价属区内具竞争力。
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市区新盘瑧玥主打现成成熟配套，定价偏向进取；而把目光转向北部都会区，同日开价的粉岭新盘云向则著眼于未来发展潜力，采取了兼顾一手竞争与新盘溢价的开价策略。
云向首推154伙折实均尺13,974元 料成北都新盘开价指标
由永泰地产发展、毗邻粉岭高尔夫球会的新盘云向，前日（3日）公布首张价单。首批推出154伙，扣除最高20%折扣后，折实平均尺价为13,974元。项目是次采取兼顾一手竞争与新盘价值的定价策略：首推尺价较同区2022年新盘ONE INNOVALE略低最多约3%，以增加市场竞争力；同时较邻近二手半新盘维持近两成溢价，以反映项目的全新质素及发展潜力。
首批154伙的实用面积介乎286至445平方尺，户型涵盖3伙开放式、124伙一房及27伙两房单位。整批折实售价由368.24万至718.32万元，折实尺价约12,687至16,143元。
各户型的入场单位方面，以一房户的入场门槛最低，单位为实用面积286平方尺的3楼C8室，折实售价368.24万元，折实尺价12,876元。开放式入场户为实用面积292平方尺的3楼D7室，折实售价371.44万元，折实尺价12,721元。至于两房入场户则为实用面积401平方尺的6楼A6室，折实售价631.92万元，折实尺价15,759元。
首推均尺较同区近年一手盘平最多近3% 入场尺价折让达一成半
数据显示，恒地在2022年7至10月首推ONE INNOVALE第1至3期，其中第1期折实均尺为14,168元；第2期折实均尺为14,398元；第3期折实均尺则为14,088元。云向首推单位的折实均尺为13,974元，与上述三盘相比，较ONE INNOVALE第1期低194元或1.37%，较ONE INNOVALE第2期低424元或2.94%，较ONE INNOVALE第3期低114元或0.81%。
对比云向首批价单的开放式单位，ONE INNOVALE第3期于去年11月公布的首批价单中，开放式入场单位为E座1楼5室，实用面积186平方尺，折实售价276.3万元，折实尺价约14,855元；以云向292平方尺的开放式入场单位作比较，其折实尺价约12,721元，较ONE INNOVALE第3期低14.37%。
发展商：云向首批低于成本价发售
发展商以较低尺价推售开放式单位，相信是为吸引市场关注，同时为整批单位制造水位。事实上，永泰地产于2021年以26.168亿元投得该住宅官地。项目占地约4.74万平方尺，可建楼面约28.42万平方尺，每平方尺楼面地价约9,208元，较当时市场估值高逾三成，并创下新界北区地价最高纪录。
投得地皮后约一个月，永泰以3.9亿元出售项目共15%权益。其中10%权益由前特首董建华胞弟董建成及其三名子女（董立筠、董立均及董立新）透过Sunbeam Star Development Limited购入；其馀5%权益则由前财政司司长唐英年透过Su Sih Developments Limited购入。
永泰地产发展执行董事兼销售及市务总监杨聪永指出，云向首批属「马上有水位价」，甚至低于成本价发售，希望令更多买家受惠北部都会区优势，预告之后会逐步加价。
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云向较邻近二手盘高尔夫御苑现两成溢价
二手市场方面，28Hse放盘纪录显示，距离云向仅约5分钟步程的半新盘高尔夫御苑，现时约有36个放盘，实用面积介乎276至2,616平方尺，叫价介乎310万至4,700万元不等。
参考近月成交个案，高尔夫御苑中层B室，实用面积280平方尺的开放式单位，以300万元成交，折合尺价约10,714元。相比之下，云向开放式单位折实尺价为12,721元，较上述二手成交尺价高约18.7%。
至于交通与配套，云向及高尔夫御苑均位于粉岭乡郊地区，步行至港铁上水站需约20至25分钟。居民进出需乘搭巴士及小巴，区内生活配套主要依赖上水港铁站邻近商场。
综合而言，云向位处北部都会区范围内，是次贴近一手市价的开价策略，料将成为今年古洞新盘的定价指标。市场预计，古洞区今年将有3个新盘陆续登场，合共提供约1,781伙，最快于今年次季起推售，届时势将引发新一轮新盘战。
项目昨日（4日）已开放示范单位。发展商表示，最快周末提价加推，部署下周公布销售安排，并于下周末推售。
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