近期一手樓市氣氛持續升溫，市區及新界皆有焦點新盤相繼登場。由新世界發展的尖沙咀新盤瑧玥，前日（3日）公布首張價單，首批推出30伙，扣除最多20%折扣，折實平均呎價約21,008元，開價較同區新盤高2%至8%，定價貼市但偏進取。
另外，位處北部都會區的永泰粉嶺新盤雲向，前日（3日）亦公布首張價單。首批154伙扣除最高20%折扣後，折實均呎為13,974元。項目首推呎價較同區近期新盤低約3%，以增加一手市場競爭力；同時較鄰近二手屋苑高出近兩成，反映項目的全新質素及北部都會區的發展因素。
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瑧玥首批30伙折實均呎21,008元 折實售價408.64萬至611.76萬不等
首批價單共推30伙，涵蓋18伙開放式及12伙一房單位，實用面積介乎201至266平方呎。買家若選用150天現金優惠付款計劃，最高可享20%樓價折扣。整批單位折實售價介乎408.64萬至611.76萬元，折實呎價約19,185至23,085元，折實平均呎價約21,008元。
值得留意的是，18伙標準開放式單位均採「一口價」策略，扣除最高20%折扣後，折實售價全數為408.64萬元，即全數皆為該盤的入場單位。當中實用面積最大（213平方呎）的5至8樓D室，折實呎價為19,185元，兼屬全盤呎價最低的單位。
至於一房入場戶為11樓A室，實用面積255平方呎，折實售價560.72萬元，折實呎價約21,989元。
設「層購」優惠：大手購入3伙一房 其中1伙減25萬
項目是次增設「層購」優惠以吸引大手買家。買家若一併購入同層3伙單位，可自選其中1伙額外扣減25萬元。以11樓A至C室的3伙一房戶為例，扣除25萬元折扣後，折實總價為1,719.4萬元。
大手購入4伙開放式 每伙各減10萬
針對開放式單位，買家若一併購入同層4伙，每伙可獲減價10萬元。以5樓A至D室的4伙開放式單位為例，合共可扣減40萬元，折實總價為1,594.4萬元。發展商補充，上述兩項「層購」優惠可疊加使用，意味買家最高可獲70萬元折扣。
發展商表示，項目最快明日（6日）起接受認購登記（收票），並計劃於下周開售。
均呎逾2.1萬高於同區新盤 一房入場呎價較同系升近一成二
翻查資料，同系新世界旗下同區的瑧爾於去年11月公布首批30伙，折實均呎20,610元；而資本策略旗下的高臨於2024年6月公布首批52伙，折實均呎19,388元。瑧玥首推單位的折實均呎為21,008元，與上述兩盤相比，較瑧爾高398元或1.93%，較高臨則高1,620元或8.36%。
對比瑧玥首批價單的一房單位，瑧爾於去年11月公布的首批價單中，一房入場單位為3樓A室，實用面積250平方呎，折實售價491.76萬元，折實呎價約19,668元；瑧玥255平方呎的一房入場單位折實呎價約21,989元，較瑧爾高11.8%。
由此可見，瑧玥整體開價略高於同區近期新盤水平，當中一房細單位的提價幅度尤為顯著，反映項目在同區新盤市場中定位較高，並存在一定溢價。
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瑧玥定價定價進取中見穩健 呎價較鄰近二手盤匯萃高半成
據28Hse放盤紀錄顯示，距離瑧玥僅約2分鐘步程的半新盤匯萃，現時約有9個放盤，實用面積介乎210至219平方呎，叫價介乎337萬至360萬元不等。
參考近日成交個案，樓齡9年的匯萃中層B室，實用面積210平方呎的開放式單位，以382.8萬元成交，折合呎價約18,229元。相比之下，瑧玥開放式單位折實呎價為19,185元，較上述二手成交呎價高約5.24%。考慮到瑧玥為全新樓盤，溢價約半成，反映開放式單位的定價對比同區二手盤仍算貼市。
交通與配套上，瑧玥及匯萃均位於佐敦的核心地段，步行至港鐵柯士甸站需約10至11分鐘。此外，鄰近的彌敦道沿線設有大量巴士及小巴路線，可穿梭港九新界各區，區內生活配套亦相當成熟。綜合樓齡及樓層因素計算，瑧玥入場單位的開價屬區內具競爭力。
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市區新盤瑧玥主打現成成熟配套，定價偏向進取；而把目光轉向北部都會區，同日開價的粉嶺新盤雲向則著眼於未來發展潛力，採取了兼顧一手競爭與新盤溢價的開價策略。
雲向首推154伙折實均呎13,974元 料成北都新盤開價指標
由永泰地產發展、毗鄰粉嶺高爾夫球會的新盤雲向，前日（3日）公布首張價單。首批推出154伙，扣除最高20%折扣後，折實平均呎價為13,974元。項目是次採取兼顧一手競爭與新盤價值的定價策略：首推呎價較同區2022年新盤ONE INNOVALE略低最多約3%，以增加市場競爭力；同時較鄰近二手半新盤維持近兩成溢價，以反映項目的全新質素及發展潛力。
首批154伙的實用面積介乎286至445平方呎，戶型涵蓋3伙開放式、124伙一房及27伙兩房單位。整批折實售價由368.24萬至718.32萬元，折實呎價約12,687至16,143元。
各戶型的入場單位方面，以一房戶的入場門檻最低，單位為實用面積286平方呎的3樓C8室，折實售價368.24萬元，折實呎價12,876元。開放式入場戶為實用面積292平方呎的3樓D7室，折實售價371.44萬元，折實呎價12,721元。至於兩房入場戶則為實用面積401平方呎的6樓A6室，折實售價631.92萬元，折實呎價15,759元。
首推均呎較同區近年一手盤平最多近3% 入場呎價折讓達一成半
數據顯示，恒地在2022年7至10月首推ONE INNOVALE第1至3期，其中第1期折實均呎為14,168元；第2期折實均呎為14,398元；第3期折實均呎則為14,088元。雲向首推單位的折實均呎為13,974元，與上述三盤相比，較ONE INNOVALE第1期低194元或1.37%，較ONE INNOVALE第2期低424元或2.94%，較ONE INNOVALE第3期低114元或0.81%。
對比雲向首批價單的開放式單位，ONE INNOVALE第3期於去年11月公布的首批價單中，開放式入場單位為E座1樓5室，實用面積186平方呎，折實售價276.3萬元，折實呎價約14,855元；以雲向292平方呎的開放式入場單位作比較，其折實呎價約12,721元，較ONE INNOVALE第3期低14.37%。
發展商：雲向首批低於成本價發售
發展商以較低呎價推售開放式單位，相信是為吸引市場關注，同時為整批單位製造水位。事實上，永泰地產於2021年以26.168億元投得該住宅官地。項目佔地約4.74萬平方呎，可建樓面約28.42萬平方呎，每平方呎樓面地價約9,208元，較當時市場估值高逾三成，並創下新界北區地價最高紀錄。
投得地皮後約一個月，永泰以3.9億元出售項目共15%權益。其中10%權益由前特首董建華胞弟董建成及其三名子女（董立筠、董立均及董立新）透過Sunbeam Star Development Limited購入；其餘5%權益則由前財政司司長唐英年透過Su Sih Developments Limited購入。
永泰地產發展執行董事兼銷售及市務總監楊聰永指出，雲向首批屬「馬上有水位價」，甚至低於成本價發售，希望令更多買家受惠北部都會區優勢，預告之後會逐步加價。
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雲向較鄰近二手盤高爾夫御苑現兩成溢價
二手市場方面，28Hse放盤紀錄顯示，距離雲向僅約5分鐘步程的半新盤高爾夫御苑，現時約有36個放盤，實用面積介乎276至2,616平方呎，叫價介乎310萬至4,700萬元不等。
參考近月成交個案，高爾夫御苑中層B室，實用面積280平方呎的開放式單位，以300萬元成交，折合呎價約10,714元。相比之下，雲向開放式單位折實呎價為12,721元，較上述二手成交呎價高約18.7%。
至於交通與配套，雲向及高爾夫御苑均位於粉嶺鄉郊地區，步行至港鐵上水站需約20至25分鐘。居民進出需乘搭巴士及小巴，區內生活配套主要依賴上水港鐵站鄰近商場。
綜合而言，雲向位處北部都會區範圍內，是次貼近一手市價的開價策略，料將成為今年古洞新盤的定價指標。市場預計，古洞區今年將有3個新盤陸續登場，合共提供約1,781伙，最快於今年次季起推售，屆時勢將引發新一輪新盤戰。
項目昨日（4日）已開放示範單位。發展商表示，最快周末提價加推，部署下周公布銷售安排，並於下周末推售。
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