踏入第4季，本港楼市气氛持续升温，新盘交投尤为活跃，日前2大瞩目新盘，包括西沙SIERRA SEA第2C(2)期以及油塘擎海第1期，均以强劲开局掀起市场热潮。其中，西沙项目首轮销售即日沽清，价单连招标共187伙闪电告罄，发展商更事先预告项目具提价空间，预期加推亦有望延续系列靓爆销情；至于次轮销售的油塘擎海I，同样即日售罄220伙价单单位，展现极强吸金力。
新盘市场热气腾腾，数据亦提供有力支撑。单计重阳节长假期期间，整体一手市场录得约420宗成交，令执笔之时本月一手成交量累计已突破1,100宗，实现连续3个月「破千」佳绩，创下近5个月最畅旺的周末。个人预期，全月有望冲击2,000宗的高位。
值得留意的是，近期新盘热潮的亮点之一，在于投资者比例颇高，愈来愈多「大手客」涌现市场。以上述2个大热项目为例，美联客户中投资客与用家的比例，达到「四六比」，两盘均录得多组大手买家连购多伙。事实证明，发展商因应形势采取「大手优先」销售策略，成效斐然。
投资客之所以勇于入市，核心原因之一，在于本港住宅租金持续高企，提供甚具吸引力的租金回报率，令收租回报与物业升值潜力的双重憧憬，再度获得市场肯定。
租金走势方面，据美联「租金走势图」显示，9月份本港私人住宅平均尺租录得约40.82元，虽按月微跌约0.15%，但仍处于历史次高水平，今年首9个月累升约5.4%。鉴于此前租金已连升8个月并屡创新高，是次微调仅属高位整固，暂无改变升轨之虞。随著各项人才入境计划稳步推进，愈来愈多专才、高才及内地学子等落户本港，持续为租务市场注入强劲且持续的新增刚需。
笔者过去曾多番提出，新来港人士往往对新兴社区及新晋屋苑青睐有加，直接带动各区租务市场保持「坚挺」。根据美联物业研究中心追踪的「十大新社区」，包括黄竹坑、康城、将军澳南、启德、南昌、白石角、元朗南、元朗站、荃湾西及大围，今年首9个月平均尺租全面向上，其中多达8个区域的升幅跑赢「大市」，更有4个区域录得双位数按年升幅。当中，元朗站以约12%的升幅「领跑」，至于启德、将军澳南及荃湾西，则分别升10.9%、10.7%及10.2%。
归根究柢，各新兴社区凭藉物业楼龄新、社区配套日趋完善，加上毗邻铁路网络等的交通优势，深受租客喜爱，租金自然水涨船高，进一步巩固投资者「买楼收租」的信心。
正因为整体一手与租赁市场的基调稳固，这股正面情绪甚至蔓延至超豪宅市场，亿元级「大刁」继续「停不了」。市场消息指，日前豪宅项目应天一个中层4房双套标准户，以逾1.64亿元易手，实用尺价高达7.5万元，刷新项目标准户成交价及尺价新高；至于西半山天御2期亦录得连花园特色户以逾1.49亿元转手。高端实力买家以真金白银加快入市，反映资金对顶级物业及本港楼市前景投下信心一票。
总括而言，由高租金回报驱动的投资需求正全面复苏，配合人才持续流入及基建配套完善，本港楼市已形成「一手热销、租金高企、豪宅破顶」的健康循环，带动整体楼市继续迈向稳健而持久的升轨。
美联集团行政总裁暨美联物业执行董事马泰阳
