启德作为近年供应库，在受到疫情及加息等因素影响下，都变成了「货尾重镇」。粗略估计，有超过2200伙的货尾单位。不过同时区内也有多幅商业用地，因过往曾经流标而改划为住宅用途重推，令区内一手潜在供应也越来越多。好像刚刚由长实以每平方尺楼面地价低见6138元中标，启德第2A区4号、5(B)号及10号的合并地皮，预计可以提供1750个单位。货尾要尽快吸引承接，发展商其中一个方法就是开放现楼示范单位。
好像由会德丰发展，位于启德的MONACO及GRANDE MONACO，已经开始进入交楼程序。两个项目由去年年初开售至今，已经卖出了超过九成半的单位，馀下30个货尾单位。参观的示范单位分别是高座三房标准户，及低座四房双套复式连天台特色户。
三房标准户来自2A座的25楼B室，实用面积678平方尺﹐属于三房连储物室间隔，将会连同装修及家具一并发售。单位在去年年初开售的时侯，定价约2136万元。之后发展商看到反应理想﹐于是几个月后轻微加价约百分之1。现在有装修及家具用品，最新价钱就调高约百分之5，至约2286万元。若扣除最高百分之15.5折扣优惠后，折实价约1932万元，尺价约2.8万多元。
在MONACO及GRANDE MONACO入伙前，已有业主陆续将单位放租。根据代理资料，市场上约有40多个放租盘；而参考28Hse网页，每月租金叫价由13800元起步，视乎不同户型。与参观示范单位开则近似的三房套单位，叫租32000元。早前GRANDE MONACO，一个961平方尺的四房单位，以月租4万元租出。业主于去年以2494万元卖入，若以尺租约41.6元计算，租金回报只有1.9厘。
第二个参观单位位于D座的3楼及5楼A室，实用面积1543平方尺﹐是四房双套连工作间及洗手间间隔，将会以招标形式发售。参考之前类似单位的成交记录，成交价都是5000多万元左右，尺价是3万多元，相信这个单位的意向价都差不多。
现楼示范单位固然有其吸引之处，但经过多幅商业用地改划，启德第二个核心商业区憧憬不再。加上楼市气氛淡静，又有大量货尾及潜在供应，以往的开价又会否成为去货的阻力呢？参考现时区内屋苑的二手尺价，仍然可以企稳于2万元以上的水平。虽然刚刚由长实中标的地皮，每平方尺楼面地价震惊市场，低市场估值下限8000元超过两成。中标价位重返2014年前，已经入伙4年OASIS KAI TAK当年地皮的中标价。不过始终「面粉」市场与「面包」市场不同，即使「面粉价」低，他日楼市气氛转好时，「面包价」都可以提高，所以估计对区内将来的楼价未必会有太大影响。
