啟德作為近年供應庫，在受到疫情及加息等因素影響下，都變成了「貨尾重鎮」。粗略估計，有超過2200伙的貨尾單位。不過同時區內也有多幅商業用地，因過往曾經流標而改劃為住宅用途重推，令區內一手潛在供應也越來越多。好像剛剛由長實以每平方呎樓面地價低見6138元中標，啟德第2A區4號、5(B)號及10號的合併地皮，預計可以提供1750個單位。貨尾要盡快吸引承接，發展商其中一個方法就是開放現樓示範單位。
好像由會德豐發展，位於啟德的MONACO及GRANDE MONACO，已經開始進入交樓程序。兩個項目由去年年初開售至今，已經賣出了超過九成半的單位，餘下30個貨尾單位。參觀的示範單位分別是高座三房標準戶，及低座四房雙套複式連天台特色戶。
三房標準戶來自2A座的25樓B室，實用面積678平方呎﹐屬於三房連儲物室間隔，將會連同裝修及家具一併發售。單位在去年年初開售的時侯，定價約2136萬元。之後發展商看到反應理想﹐於是幾個月後輕微加價約百分之1。現在有裝修及家具用品，最新價錢就調高約百分之5，至約2286萬元。若扣除最高百分之15.5折扣優惠後，折實價約1932萬元，呎價約2.8萬多元。
在MONACO及GRANDE MONACO入伙前，已有業主陸續將單位放租。根據代理資料，市場上約有40多個放租盤；而參考28Hse網頁，每月租金叫價由13800元起步，視乎不同戶型。與參觀示範單位開則近似的三房套單位，叫租32000元。早前GRANDE MONACO，一個961平方呎的四房單位，以月租4萬元租出。業主於去年以2494萬元賣入，若以呎租約41.6元計算，租金回報只有1.9厘。
第二個參觀單位位於D座的3樓及5樓A室，實用面積1543平方呎﹐是四房雙套連工作間及洗手間間隔，將會以招標形式發售。參考之前類似單位的成交記錄，成交價都是5000多萬元左右，呎價是3萬多元，相信這個單位的意向價都差不多。
現樓示範單位固然有其吸引之處，但經過多幅商業用地改劃，啟德第二個核心商業區憧憬不再。加上樓市氣氛淡靜，又有大量貨尾及潛在供應，以往的開價又會否成為去貨的阻力呢？參考現時區內屋苑的二手呎價，仍然可以企穩於2萬元以上的水平。雖然剛剛由長實中標的地皮，每平方呎樓面地價震驚市場，低市場估值下限8000元超過兩成。中標價位重返2014年前，已經入伙4年OASIS KAI TAK當年地皮的中標價。不過始終「麵粉」市場與「麵包」市場不同，即使「麵粉價」低，他日樓市氣氛轉好時，「麵包價」都可以提高，所以估計對區內將來的樓價未必會有太大影響。
