自从中东乱局引发能源价格波动以来，市场对美国联储局息率「不减反加」的忧虑一度甚嚣尘上。然而，随著近期地缘政治局势及能源价格逐步回稳，美国本土通胀压力略见舒缓，联储局并无急于加息的必要。纵观过去数年的息口周期，美息往往呈现「先升后回」的轨迹，而本港银行利率则具备「加慢减快」的特性。因此，「退一万步」来说，即使美国或于下半年落实加息，但只要步伐温和，相信本港银行亦未必会即时跟升，市场实在无需对此议题过分忧虑。
息口预期趋向稳定，而市场资金流澎湃，为楼市带来更坚实后盾。根据金管局资料，今年5月底本港存款总额首次突破20万亿元大关，较回归前(97年6月)约2.7万亿元大幅飙升逾6.5倍，反映本港财富底蕴深厚，只要当中有少部分资金「聪明钱」倾向「套息换楼」，所产生的资金杠杆及加乘效应，足以令楼市前景极堪憧憬。
这股资金动能渐渐转化为市场实质刚需。当一手市场经历短暂「回气」阶段后，各大发展商已重整旗鼓后再度出击，令新盘市场呈现「点点开花」的热闹场景。其中，市场聚焦的北都新盘已频频「热身」：古洞北大型项目随时应市；元朗新盘亦蓄势待发。随著多元化新盘鱼贯登场，相信7月份一手购买力将再度释放，推动一手成交量反弹至「破千」水平。
楼市热潮亦激活豪宅板块「静静起革命」，成为市场强劲「火车头」之一。综合《一手住宅物业销售资讯网》资料及市场消息，6月份逾5,000万元一手私宅成交量录75宗，连升2个月，追平2024年10月的75宗水平，创20个月新高。
至于期内逾亿元超级豪宅「大刁」更为炽热。根据传媒统计，今年截至7月2日共录得85宗亿元「大刁」，涉及成交金额约167亿元，料是2013年一手新例实施以来最旺。在地缘政治不确定性的背景下，本港豪宅市场凭藉独特的制度优势与资产韧性，可谓别具吸引力，成为环球资金流，以及高资产人士配置资金的重点「避风港」，估计超豪宅「吸金力」持续扩大。
与豪宅买卖市场互相辉映的，还有租务市场。近期租客「追价抢租」渐成常态，新近放租的业主频频反价；不少内地生及本地客为锁定心仪单位，甚至不惜「一笔过」预付全年租金，「多枱客争一盘」的旺市情景同样屡见不鲜。
官方数据亦佐证这股租务热潮。日前差估署公布5月份私人住宅租金指数按月升约0.34%，连升7个月，接连破顶。而美联「租金走势图」走势大致同步，5月以实用面积计算的私人住宅平均尺租升至约39.55元，连续5个月「破顶」。值得留意的是，大型单位租金指数按月升幅更为凌厉，连续6个月跑赢中小型单位。
今年首5个月，大型单位租金累升约4.54%，显著高于同期中小型单位录约1.66%的升幅这种「大胜小」的局面，正好与近月中价及中高价物业交投「追落后」的趋势不谋而合。随著租务旺季来临及私宅住户收入持续增加，大型单位租金短期内「破顶在望」。
综观当前市况，虽则未来息口走势悬而未决，但本港有破纪录的20万亿元丰盈资金「坐镇」，楼市「底气」不言而喻。配合一手新盘「百花齐放」、豪宅板块亮眼及租务市场延续「破顶之旅」等因素相互加乘，足以令人对下半年楼市前景充满期待。
美联集团行政总裁暨美联物业执行董事马泰阳
