新世界发展旗下九龙塘低密度住宅项目滶蕴，于上周五（5日）公布首批44伙的价单。买家扣除楼价折扣及提前成交现金回赠后，首批单位折实均尺为33,816元。
参考区内其他新盘如PRINCE CENTRAL、隽睿及晟林，是次开价高出约8至14%；而两房入场户的折实尺价，亦较邻近二手屋苑晓珀近期的成交尺价高约六成，整体定价高于同区近期的一手及二手成交尺价。项目已定于本周五（12日）推售28伙。
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首推44伙一至两房户 折实均尺33,816元
首批推出的44伙，实用面积由298至586平方尺，包括6伙一房户及38伙两房户。若按原有定价计算，整批单位市值约7.83亿元。
扣除5%楼价折扣及6%提前成交现金回赠后，首批单位折实售价由985.96万至2,050.32万元，折实尺价由30,800至37,505元，折实均尺为33,816元，为全港5年来最贵新盘。
一房入场户为2楼E5室，实用面积298平方尺，折实售价约985.96万元，折实尺价约33,086元；两房入场户为2楼E2室，实用面积435平方尺，折实售价约1,398万元，折实尺价约32,138元。
全批尺价最低的单位为2楼E3室两房户，实用面积469平方尺，折实尺价30,800元，折实售价约1,444.49万元；尺价最高的单位则是地下G3室两房户，实用面积467平方尺，折实尺价37,505元，折实售价约1,751.5万元。
首批开价比较：折实均尺较同区新盘高约8%至14%
滶蕴首批单位的折实均尺，较同区近年推出的新盘高约8至14%。以步程约17分钟的同系项目PRINCE CENTRAL为例，该盘于2021年3月推出首批单位，当时折实均尺为29,688元，相隔5年多，滶蕴的首批开价较其高出约13.9%。
另外，2020年5月推售的隽睿首批折实均尺为29,808元，而2019年7月推出的晟林首批折实均尺则为31,271元，滶蕴目前的定价较这两个项目分别高出约13.45%及8.14%。
交通配套比较：步行至港铁站时间较同区项目短
交通配套方面，滶蕴位处石硖尾与九龙塘交界，步行至石硖尾港铁站仅需约9分钟，步行至九龙塘港铁站则需约11分钟，而PRINCE CENTRAL前往太子港铁站需约10分钟，而隽睿及晟林前往宋皇台港铁站分别需时15及19分钟，地理及交通上，滶蕴较其馀三者出入较方便。
滶蕴与同区一手盘首推资料
二手市场比较：滶蕴入场尺价较同区晓珀高近六成
据28Hse放盘纪录，距离滶蕴约15分钟步程、楼龄约11年的晓珀，目前约有8个放盘，实用面积由475至793平方尺，叫价介乎820万至1,960万元。
近期成交方面，晓珀一伙实用面积437平方尺的低层两房户，近月以880万元易手，实用尺价约20,137元。对比滶蕴首批两房入场户的折实尺价32,138 元，滶蕴的尺价较晓珀近期造价高出约59.6%，反映项目首批定价相对较高及进取。
位置与环境比较：滶蕴环境宁静而晓珀享铁路优势
位置上，滶蕴位于石硖尾及九龙塘交界，前往两个港铁站只需约10分钟。至于晓珀则位于太子，步行至太子港铁站只需约3分钟。整体而言，滶蕴的周边环境相对宁静，而晓珀在铁路接驳上较为便捷，两者在居住环境及交通配套上各有优势。
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市场反应与客源分布：本地买家占约七成
新世界发展营业及市务部总监何家欣表示，项目自公布首张价单以来，市场反应踊跃。在查询及参观的准买家中，约六至七成有意购入一房及两房户作自用或投资，当中亦不乏新客。目前的客源分布方面，本地公司及富豪家族占约七成，其馀约三成为内地买家。
最新销售安排：本周五以先到先得形式发售28伙
根据最新公布的销售安排，本周五（12日）推售的28个单位将以先到先得形式发售。发售当日的买家将分为两组，分别为代表提名组别的X组，以及代表公众组别的XB组，是次销售并不设购买数量上限。
特设业主提名机制：获提名买家可享额外楼价折扣
项目同时推出提名优惠。早前于招标阶段购入实用面积约1,200平方尺四房双套单位的买家，可获一个提名权；而购入指定四房单位的买家则可获两个提名权。相关买家可提名自己或亲友认购单位，提名限期为30天。获提名人士若购买价单上的单位，将可获得额外3.5%的售价折扣，即发展商设立的尊贵业主提名优惠。
项目背景
滶蕴位于九龙塘玫瑰街28号，属单幢式住宅。全盘设有109个单位，间隔由一房至四房不等。楼盘属于小学34校网，中学则隶属九龙城区。项目的预计关键日期为2027年11月30日，楼花期约17个月。
