新世界發展旗下九龍塘低密度住宅項目滶蘊，於上周五（5日）公布首批44伙的價單。買家扣除樓價折扣及提前成交現金回贈後，首批單位折實均呎為33,816元。
參考區內其他新盤如PRINCE CENTRAL、雋睿及晟林，是次開價高出約8至14%；而兩房入場戶的折實呎價，亦較鄰近二手屋苑曉珀近期的成交呎價高約六成，整體定價高於同區近期的一手及二手成交呎價。項目已定於本周五（12日）推售28伙。
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首推44伙一至兩房戶 折實均呎33,816元
首批推出的44伙，實用面積由298至586平方呎，包括6伙一房戶及38伙兩房戶。若按原有定價計算，整批單位市值約7.83億元。
扣除5%樓價折扣及6%提前成交現金回贈後，首批單位折實售價由985.96萬至2,050.32萬元，折實呎價由30,800至37,505元，折實均呎為33,816元，為全港5年來最貴新盤。
一房入場戶為2樓E5室，實用面積298平方呎，折實售價約985.96萬元，折實呎價約33,086元；兩房入場戶為2樓E2室，實用面積435平方呎，折實售價約1,398萬元，折實呎價約32,138元。
全批呎價最低的單位為2樓E3室兩房戶，實用面積469平方呎，折實呎價30,800元，折實售價約1,444.49萬元；呎價最高的單位則是地下G3室兩房戶，實用面積467平方呎，折實呎價37,505元，折實售價約1,751.5萬元。
首批開價比較：折實均呎較同區新盤高約8%至14%
滶蘊首批單位的折實均呎，較同區近年推出的新盤高約8至14%。以步程約17分鐘的同系項目PRINCE CENTRAL為例，該盤於2021年3月推出首批單位，當時折實均呎為29,688元，相隔5年多，滶蘊的首批開價較其高出約13.9%。
另外，2020年5月推售的雋睿首批折實均呎為29,808元，而2019年7月推出的晟林首批折實均呎則為31,271元，滶蘊目前的定價較這兩個項目分別高出約13.45%及8.14%。
交通配套比較：步行至港鐵站時間較同區項目短
交通配套方面，滶蘊位處石硤尾與九龍塘交界，步行至石硤尾港鐵站僅需約9分鐘，步行至九龍塘港鐵站則需約11分鐘，而PRINCE CENTRAL前往太子港鐵站需約10分鐘，而雋睿及晟林前往宋皇臺港鐵站分別需時15及19分鐘，地理及交通上，滶蘊較其餘三者出入較方便。
滶蘊與同區一手盤首推資料
二手市場比較：滶蘊入場呎價較同區曉珀高近六成
據28Hse放盤紀錄，距離滶蘊約15分鐘步程、樓齡約11年的曉珀，目前約有8個放盤，實用面積由475至793平方呎，叫價介乎820萬至1,960萬元。
近期成交方面，曉珀一伙實用面積437平方呎的低層兩房戶，近月以880萬元易手，實用呎價約20,137元。對比滶蘊首批兩房入場戶的折實呎價32,138 元，滶蘊的呎價較曉珀近期造價高出約59.6%，反映項目首批定價相對較高及進取。
位置與環境比較：滶蘊環境寧靜而曉珀享鐵路優勢
位置上，滶蘊位於石硤尾及九龍塘交界，前往兩個港鐵站只需約10分鐘。至於曉珀則位於太子，步行至太子港鐵站只需約3分鐘。整體而言，滶蘊的周邊環境相對寧靜，而曉珀在鐵路接駁上較為便捷，兩者在居住環境及交通配套上各有優勢。
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市場反應與客源分布：本地買家佔約七成
新世界發展營業及市務部總監何家欣表示，項目自公布首張價單以來，市場反應踴躍。在查詢及參觀的準買家中，約六至七成有意購入一房及兩房戶作自用或投資，當中亦不乏新客。目前的客源分布方面，本地公司及富豪家族佔約七成，其餘約三成為內地買家。
最新銷售安排：本周五以先到先得形式發售28伙
根據最新公布的銷售安排，本周五（12日）推售的28個單位將以先到先得形式發售。發售當日的買家將分為兩組，分別為代表提名組別的X組，以及代表公眾組別的XB組，是次銷售並不設購買數量上限。
特設業主提名機制：獲提名買家可享額外樓價折扣
項目同時推出提名優惠。早前於招標階段購入實用面積約1,200平方呎四房雙套單位的買家，可獲一個提名權；而購入指定四房單位的買家則可獲兩個提名權。相關買家可提名自己或親友認購單位，提名限期為30天。獲提名人士若購買價單上的單位，將可獲得額外3.5%的售價折扣，即發展商設立的尊貴業主提名優惠。
項目背景
滶蘊位於九龍塘玫瑰街28號，屬單幢式住宅。全盤設有109個單位，間隔由一房至四房不等。樓盤屬於小學34校網，中學則隸屬九龍城區。項目的預計關鍵日期為2027年11月30日，樓花期約17個月。
