刚踏入6月份，香港楼市强劲升浪料依然气势如虹，一手楼市的「热度」将沸腾不减。据统计，5月一手市场共录得逾2,000宗成交，是自去年2月以来，连续16个月「破千」，更是连续3个月录得超越逾2,000宗以上的超活跃水平；本年迄今，市场累计录得逾1.07万宗一手买卖个案，展现出锐不可当的强势。随著市场多项利好因素陆续呈现，市场信心之强实属近年的高峰。
值得关注的是，市场正打破近年「一手抢走二手客源」的「惯性」，最近一手及二手交投呈现「双引擎」并上的全面爆发，反映实力买家正争分夺秒积极入市，对后市信心显著增强。据美联物业研究中心综合土地注册处资料显示，5月截至28日，二手住宅注册量录4,829宗，估计全月最终将冲破5,000宗关口，将是连续3个月超逾此水平，是自2021年8月后首次出现，楼市刚需之强可见一斑。
笔者早前于专栏谈及，引领本轮楼市升浪的重要因素，正是持续力扫港楼的内地买家。美联物业研究中心综合土地注册处资料按已知买家姓名作分析，今年首4个月内地买家录得约5,800宗注册登记，占整体一二手市场约23.1%。
更令人震撼的是，物业愈贵重，内地买家的「话语权」愈大，当中成交价逾5,000万元的豪宅市场中，内地买家比例更高达65%，代表每3宗成交当中，就有2宗由内地客收入囊中，强劲程度不言而喻。
成交量价齐飞的刺激下，楼价升势同步提速，「美联楼价指数」最新报146.52点，按周升约0.51%，连升12周；本年迄今楼价累升约8.77%，较去年低位累升逾16%，续创逾两年半新高。
楼价攀升，自然吸引投资者扫货收租，观乎近日租金势头强盛，租价愈抢愈高。据美联「租金走势图」4月以实用面积计算的私人住宅平均尺租报约39.28元，按月升约0.36%。租金连升4个月，自今年1月突破历史新高后，连续4个月「月月创新高」。
展望后市，有2大结构性动力为楼市进一步添上「助力」。首先是内地生「南下租房潮」再度提前爆发。随着暑假临近，大批内地大学生提早来临，租赁市场再度「动起来」，热门屋苑不乏抢租或租价破顶个案。租金于高位徘徊，间接逼使部分本地及外地租客加快「转租为买」的速度。
此外，政府各项人才计划相当「给力」成效斐然，这批高收入专才在港居住一段时间后，面对「供平过租」的现实，加上近期人民币汇率走强提高了内地资金的购买力，纷纷决定「转租为买」落地生根。在外来租赁与买卖需求强劲下，出现「租金支持楼价、楼价催化租金」的正向循环。
总括而言，当前本港楼市市底稳固，基本面坚实，已步入「买租齐升」的健康循环。只要中东地缘政治不明朗因素进一步消散，预计6月楼市将持续升温，尤其一手市场更是「旺上加旺」，对整体楼市气氛亦会带来支持作用。
美联集团行政总裁(住宅)马泰阳
