租客私下分租单位 又一居豪宅变学生宿舍｜租客声称原状还原 转头向业主讨赔偿
随著海外及内地来港读书的学生增加，邻近大学的大型屋苑成为「学生宿舍」市场的热门目标。不少公司在二手市场租入私楼单位后，未经业主同意便私下改建，并分租予学生牟利。然而，这种商业模式背后，却往往夹杂著违约、无牌经营、工程马虎及巨额索偿等纠纷。其中又一居邻近香港城市大学，因而成为专门经营「学生宿舍」公司的目标屋苑之一。
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事主Hazel（化名）的妈妈于2018年，购入又一居一个实用面积603平方尺的单位作投资收租。单位原则为3房1套间隔，约4至5年前租予一间公司，租约清楚列明单位仅作「员工宿舍」用途。由于租客过往准时交租，业主一直未有入屋巡查。直到最近续租后不久，楼下住户投诉浴室漏水，Hazel上门了解始发现单位被改装成5房单位，全屋仅馀一条窄长走廊。其后租客承认单位分租予6名学生，租客事后虽同意还原单位，但在2026年4月验收时，现场仍满布瑕疵，例如欠缺特色墙、矮柜及部分房门、窗框甚至被私自钉上螺丝。
直至同年8月业主正式收匙入屋，直击租客「再度还原」后的最终状态，发现单位依然未能回复至出租前的原貌，残留粗糙修补与设备损毁，包括原装大门被换成电子锁、多扇房门在漆面修补后仍留下瑕疵。在此期间，租客已先于7月透过律师发信，以「漏水致不适宜居住」为由主张根本性违约，向业主索偿7.8万元。业主则反告对方违约分租，索偿还原费及租金损失等逾23万元。
翻查涉事租客同名公司的网站，该公司专为内地来港学生提供住宿，旗下单位遍布港九新界。网站上显示的又一居租盘，单人房月租由5900元至7800元不等，双人房人均月租亦达5800元。若全数房间租出，单月租金收入高达40600元。对比同类单位市值月租约3万元，估计在未扣除运营成本前，每月可从中获利逾1万元。
是次事件当中，租客已违反多条租约条款。陆伟雄大律师指出，若租约已注明单位仅作「员工宿舍」，出租予学生已明显偏离指定用途，构成违约。此外，未经书面同意加建板间房，无论物料为何，均属违反「不可改动间隔」的条款。刘伟亮律师补充，学生付费入住变相将单位作「商业营利」用途，可能违反政府地契、大厦公契或占用许可证。
另外有关厘定单位内的损毁责任，香港公正行技术总监赖达明建议，若双方对损毁成因各执一词，最佳做法是共同委托独立第三方公证行进行检验。专家会透过「失效分析」评估成因，如人为破坏、疏忽或施工缺陷等，发出具法律效力的专家报告，必要时可上庭作供。
至于业主出租物业时，若想防止单位被分租，除了加入一般租约常见的「严禁分租」、「未经书面同意不可改动任何间隔」等条款，刘伟亮律师指，也可考虑将按金提高至3个月，同时加入「在合理预约下业主可入屋视察」的条款。
