九龙东商厦租务在经济气氛反覆下，反而迎来教育机构「逆市」扩充。市场消息指出，九龙湾常悦道全新入伙甲级商厦 THE CENDAS，近日录得一宗大手承租个案，物业极低层全层约2.5万平方尺楼面，由 HKU SPACE（香港大学专业进修学院）以每平方尺约20元承租。该层属商铺楼层，相信同样会用作教学及相关配套用途，为区内写字楼及商厦注入新租客来源。
消息人士透露，是次成交楼面约2.5万平方尺，以尺租约20元计，每月租金开支达50万元水平，反映即使整体楼市及写字楼市场气氛审慎，具背靠大学品牌的持份者，对长远营运及课程发展仍有信心，愿意在现时租金水平下锁定大面积楼面。由于该层属商铺楼层，楼底及出入口设计相对弹性，有利日后改装为教学空间、公开讲座场地或多用途活动区。
九龙东校舍群逐步成形 方便学生跨校舍上课
翻查资料，HKU SPACE 早已在九龙东建立稳定「根据地」。该院校现时于九龙湾宏开道设有九龙东分校，校舍楼高13层，内设约50个不同面积课室，并以高层空中花园及中庭设计作卖点，为传统商厦式校舍带来较开扬的学习环境。
今年初，该院校进一步在同区加码租楼，承租九龙湾宏照道19号金利丰国际中心 6、7、8楼，合共面积约23,297平方尺，尺租同样约20元，现已提供多类专业课程及学术进修，并让学生可使用香港大学的图书馆及电子资源。是次再度于九龙湾租用全新落成商厦楼面，距离原有校舍不远，预料将形成「校舍群」效应，方便学生于多个课室及大楼之间穿梭上课，同时有助分流人流及善用不同大楼配置。
市场人士分析，HKU SPACE 先后在宏开道、宏照道及常悦道租用楼面，显示院方已把九龙东视为长线教学枢纽。由于地铁观塘綫及多条巴士线贯通，加上区内商场及餐饮选择齐备，对夜间兼读课程或在职进修学生而言，交通及配套均较方便，有利吸引报读人数。
教育机构积极扩充 曾斥2.88亿购长沙湾甲厦全层
除了以租用方式扩充教学空间外，HKU SPACE 近年亦有入市购入现成甲级写字楼作长线持货收租及自用。2021年，该院校向新世界（00017）收购长沙湾甲级写字楼项目荔枝角道888号（现称南商金融创新中心）5楼全层，楼面面积24,044平方尺，成交价钱约2.88亿元，折合尺价约12,010元。市场人士形容，是次收购反映院校对本港长远进修需求有一定信心，愿意以自置物业方式锁定核心教学资产。
业界指出，在写字楼空置率高企之际，教育机构、专业考试机构、培训公司、医疗及专科诊所等非传统写字楼租客，已逐步成为甲级商厦的新支撑。这类租客对交通配套、楼宇管理及物业形象有要求，但对景观及传统「门面」需求相对较低，反而重视楼面面积连贯性及楼层间走动方便。THE CENDAS 低层、极低层楼面陆续获承租，反映市场正慢慢消化新供应。
THE CENDAS楼面逾50万平方尺 低层租金约20元吸客
THE CENDAS 位处常悦道，属区内最新入伙的甲级商厦之一，楼高23层，总楼面约达50万平方尺，当中约47万平方尺属写字楼楼面，每层面积逾27,500平方尺，适合需要大面积单一楼层的租客。
随着大厦开始入伙，市场陆续录得租务成交。除是次由 HKU SPACE 承租约2.5万平方尺极低层全层外，日前亦有低层约1.2万平方尺单位，以每平方尺约20元租出，新租客为本地建筑师事务所；另一个极低层约4,500平方尺单位，则获工程公司承租。多宗个案尺租均维持在约20元水平，对比部分核心区甲级商厦尺租明显较为贴地，亦是吸引教育及专业服务机构进驻的重要因素。
代理指出，九龙东写字楼近年受整体经济及企业削减成本影响，传统大型跨国公司缩减楼面，令空置率上升。不过，租金调整后，反而为教育机构、专业服务行业及本地中小企提供「平入甲厦」机会。以 HKU SPACE 个案为例，尺租约20元即可取得大面积楼面，比高峰期时同区部分甲级商厦动辄三十多元尺租已有明显回落。
九龙东转型进修及办公枢纽 写字楼寻找新定位
业界认为，九龙东自政府推「起动九龙东」计划以来，一直朝商业区方向发展，惟近年整体经济结构转变，加上在家工作及混合办公模式普及，传统写字楼需求出现调整，甲级商厦需寻找新定位。教育、培训、医疗及创科等行业，逐渐成为吸纳新增楼面的关键力量。
在此背景下，HKU SPACE 连番在九龙东加码扩充，除可巩固其在成人及专业进修市场的竞争力外，亦为新商厦提供稳定租客来源。市场预期，随着相关课程逐步开展及学生人流集中，周边食肆、零售及交通设施亦有望受惠，形成另一种「以教育带动区内消费」的发展模式。
业内人士总结指，THE CENDAS 今次成功吸纳教育机构承租全层，加上早前建筑师事务所及工程公司进驻，反映在楼市及写字楼市况未完全复元之际，愿意长线落注的实体用家，将是支撑九龙东写字楼市场的关键。未来若租金水平持续维持在合理区间，预料会有更多非传统金融、贸易行业的机构，考虑把九龙东作为扩充或整合办公地点的首选之一。
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