九龍東商廈租務在經濟氣氛反覆下，反而迎來教育機構「逆市」擴充。市場消息指出，九龍灣常悅道全新入伙甲級商廈 THE CENDAS，近日錄得一宗大手承租個案，物業極低層全層約2.5萬平方呎樓面，由 HKU SPACE（香港大學專業進修學院）以每平方呎約20元承租。該層屬商舖樓層，相信同樣會用作教學及相關配套用途，為區內寫字樓及商廈注入新租客來源。
消息人士透露，是次成交樓面約2.5萬平方呎，以呎租約20元計，每月租金開支達50萬元水平，反映即使整體樓市及寫字樓市場氣氛審慎，具背靠大學品牌的持份者，對長遠營運及課程發展仍有信心，願意在現時租金水平下鎖定大面積樓面。由於該層屬商舖樓層，樓底及出入口設計相對彈性，有利日後改裝為教學空間、公開講座場地或多用途活動區。
九龍東校舍群逐步成形 方便學生跨校舍上課
翻查資料，HKU SPACE 早已在九龍東建立穩定「根據地」。該院校現時於九龍灣宏開道設有九龍東分校，校舍樓高13層，內設約50個不同面積課室，並以高層空中花園及中庭設計作賣點，為傳統商廈式校舍帶來較開揚的學習環境。
今年初，該院校進一步在同區加碼租樓，承租九龍灣宏照道19號金利豐國際中心 6、7、8樓，合共面積約23,297平方呎，呎租同樣約20元，現已提供多類專業課程及學術進修，並讓學生可使用香港大學的圖書館及電子資源。是次再度於九龍灣租用全新落成商廈樓面，距離原有校舍不遠，預料將形成「校舍群」效應，方便學生於多個課室及大樓之間穿梭上課，同時有助分流人流及善用不同大樓配置。
市場人士分析，HKU SPACE 先後在宏開道、宏照道及常悅道租用樓面，顯示院方已把九龍東視為長線教學樞紐。由於地鐵觀塘綫及多條巴士線貫通，加上區內商場及餐飲選擇齊備，對夜間兼讀課程或在職進修學生而言，交通及配套均較方便，有利吸引報讀人數。
教育機構積極擴充 曾斥2.88億購長沙灣甲廈全層
除了以租用方式擴充教學空間外，HKU SPACE 近年亦有入市購入現成甲級寫字樓作長線持貨收租及自用。2021年，該院校向新世界（00017）收購長沙灣甲級寫字樓項目荔枝角道888號（現稱南商金融創新中心）5樓全層，樓面面積24,044平方呎，成交價錢約2.88億元，折合呎價約12,010元。市場人士形容，是次收購反映院校對本港長遠進修需求有一定信心，願意以自置物業方式鎖定核心教學資產。
業界指出，在寫字樓空置率高企之際，教育機構、專業考試機構、培訓公司、醫療及專科診所等非傳統寫字樓租客，已逐步成為甲級商廈的新支撐。這類租客對交通配套、樓宇管理及物業形象有要求，但對景觀及傳統「門面」需求相對較低，反而重視樓面面積連貫性及樓層間走動方便。THE CENDAS 低層、極低層樓面陸續獲承租，反映市場正慢慢消化新供應。
THE CENDAS樓面逾50萬平方呎 低層租金約20元吸客
THE CENDAS 位處常悅道，屬區內最新入伙的甲級商廈之一，樓高23層，總樓面約達50萬平方呎，當中約47萬平方呎屬寫字樓樓面，每層面積逾27,500平方呎，適合需要大面積單一樓層的租客。
隨着大廈開始入伙，市場陸續錄得租務成交。除是次由 HKU SPACE 承租約2.5萬平方呎極低層全層外，日前亦有低層約1.2萬平方呎單位，以每平方呎約20元租出，新租客為本地建築師事務所；另一個極低層約4,500平方呎單位，則獲工程公司承租。多宗個案呎租均維持在約20元水平，對比部分核心區甲級商廈呎租明顯較為貼地，亦是吸引教育及專業服務機構進駐的重要因素。
代理指出，九龍東寫字樓近年受整體經濟及企業削減成本影響，傳統大型跨國公司縮減樓面，令空置率上升。不過，租金調整後，反而為教育機構、專業服務行業及本地中小企提供「平入甲廈」機會。以 HKU SPACE 個案為例，呎租約20元即可取得大面積樓面，比高峰期時同區部分甲級商廈動輒三十多元呎租已有明顯回落。
九龍東轉型進修及辦公樞紐 寫字樓尋找新定位
業界認為，九龍東自政府推「起動九龍東」計劃以來，一直朝商業區方向發展，惟近年整體經濟結構轉變，加上在家工作及混合辦公模式普及，傳統寫字樓需求出現調整，甲級商廈需尋找新定位。教育、培訓、醫療及創科等行業，逐漸成為吸納新增樓面的關鍵力量。
在此背景下，HKU SPACE 連番在九龍東加碼擴充，除可鞏固其在成人及專業進修市場的競爭力外，亦為新商廈提供穩定租客來源。市場預期，隨着相關課程逐步開展及學生人流集中，周邊食肆、零售及交通設施亦有望受惠，形成另一種「以教育帶動區內消費」的發展模式。
業內人士總結指，THE CENDAS 今次成功吸納教育機構承租全層，加上早前建築師事務所及工程公司進駐，反映在樓市及寫字樓市況未完全復元之際，願意長線落注的實體用家，將是支撐九龍東寫字樓市場的關鍵。未來若租金水平持續維持在合理區間，預料會有更多非傳統金融、貿易行業的機構，考慮把九龍東作為擴充或整合辦公地點的首選之一。
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