文：易家成
据香港大学经管学院最新发布的《香港经济政策绿皮书2026》，不同年代出生人士的置业数据出现明显变化。1960至70年代出生的人士，在30至34岁时拥有私人楼宇的比例约28%；相比之下，1980年代出生的群体在同龄阶段跌至22.5%，而1990年代出生的更跌至19.8%。
针对这现象，港大经管学院王柏林教授团队指出，自2002年居屋计划一度中止以来，自置居所比例便急剧下降。报告认为，这与全球职场环境转变、房屋阶梯问题，以及年轻世代价值观改变均有关联。
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职场生态转变：长年期负债与斜杠人生的矛盾
自2021年疫情以来，劳动力市场出现变化。港大公民社会与治理研究中心2022年的调查显示，仅59%受访者打算在未来一年内留任现职，低于全球平均水平。这反映部分Y世代与Z世代的就业模式，正由传统的长期受雇转向流动较高的斜杠族或自由接案模式。
从财务角度来看，置业按揭通常需要25至30年的稳定现金流；然而，新世代倾向弹性的工作模式，收入相对不固定。MWYO青年办公室委托中大亚太研究所于2024年的调查发现，近15%的在职青年从事兼职或自雇，主要原因包括为了赚取更多收入，占比达46.7%，以及为了弹性安排时间，占34.7%。
在理财规划上，德勤《2024年全球Z世代与千禧世代调查报告》则指出，逾半数年轻受访者为月光族，其中Z世代占56%，千禧一代占55%。
在收入波动较大的情况下，年轻人暂缓置业未必是消极抵抗，更像是风险管理。背负长期债务的机会成本较高，可能会限制他们创业、转行或进修的灵活性。相比之下，租务市场虽然无法累积资产，但能保留较多现金流及转换环境的弹性。
房屋政策缺陷：公私营房屋断层与资源错配
除个人职业规划，房屋政策亦影响年轻人的选择。港大报告指出，公营房屋与私人市场之间存在价格差距。
由于私楼价格与租金长期处于高位，对于收入接近中位数的年轻家庭而言，脱离公营房屋体系可能令生活质素下降。为符合公屋申请资格，或避免因入息超标而迁出，部分年轻人可能选择从事薪金较低的工作、拒绝升职机会，甚至转做兼职。
这种因房屋政策影响就业选择的现象，可能造成人力资源未能充分利用，并减低年轻人进修增值的意欲。当工作收入增幅无法弥补失去公屋福利的代价时，维持现状便成为一种理性的生存策略，长远或会影响整体经济生产力。
跨代数据实证：资产累积能力的落差
宏观数据显示，年轻一代置业难度上升的核心原因，在于楼价升幅长期大幅跑赢收入增长。以1990年出生的群体为例，当他们在2020年至2021年步入30岁的置业年龄时，易发楼价指数正处于132.23点至145.76点的高峰。由于薪酬升幅未能追上资产价格涨幅，亦解释了为何90年代出生的买楼人口比例跌至19.8%。
这种购买力的落差延续至今。报告数据指出，在2024年于港岛区购买一个500平方尺的私人单位，需花费一个家庭18.2年的收入中位数。租务市场同样严峻，租住一个标准400平方尺单位的租金，已占去家庭收入中位数的六成。高昂的居住成本令储蓄首期变得艰难，进一步压低置业比率。
高昂的居住成本亦间接影响生育意愿。2024年香港平均每名妇女只生育0.84名子女，生育率下跌改变了房屋需求模式。选择不婚或不育的年轻族群，对于传统名校网及大型家庭单位的需求减少，这亦减弱了传统观念中成家立室必先买楼的刚性需求。
结语：政策重点应转向市民负担能力
总括而言，年轻一代置业比率下跌，既是楼价高企的结果，亦反映了新世代在累积财富与生活质素之间的新考量。
面对这种情况，单纯追求建屋数量的政策未必足够。参考港大经管学院的建议，政府未来的房屋政策重心不应只著眼于供应数字，而应更重视楼价水平及市民的实际负担能力。
具体方向包括增加资助出售房屋供应，并考虑放宽转售及出租限制，促进房屋流转，以建立一个能切实协助市民改善居住环境的机制。
作者介绍
易家成
地产市场分析员。深耕楼市研究多年，笃信数据说话，以客观笔触，剖析息口、政策及宏观经济对楼价影响。旨在厘清市场动向，制定具前瞻眼光的投资部署。
