文：易家成
據香港大學經管學院最新發布的《香港經濟政策綠皮書2026》，不同年代出生人士的置業數據出現明顯變化。1960至70年代出生的人士，在30至34歲時擁有私人樓宇的比例約28%；相比之下，1980年代出生的群體在同齡階段跌至22.5%，而1990年代出生的更跌至19.8%。
針對這現象，港大經管學院王柏林教授團隊指出，自2002年居屋計劃一度中止以來，自置居所比例便急劇下降。報告認為，這與全球職場環境轉變、房屋階梯問題，以及年輕世代價值觀改變均有關聯。
閱讀更多：
易發樓價指數止跌微升｜新盤貼市搶客 九龍新界二手受壓｜租金僅差1.36%破頂
職場生態轉變：長年期負債與斜槓人生的矛盾
自2021年疫情以來，勞動力市場出現變化。港大公民社會與治理研究中心2022年的調查顯示，僅59%受訪者打算在未來一年內留任現職，低於全球平均水平。這反映部分Y世代與Z世代的就業模式，正由傳統的長期受僱轉向流動較高的斜槓族或自由接案模式。
從財務角度來看，置業按揭通常需要25至30年的穩定現金流；然而，新世代傾向彈性的工作模式，收入相對不固定。MWYO青年辦公室委託中大亞太研究所於2024年的調查發現，近15%的在職青年從事兼職或自僱，主要原因包括為了賺取更多收入，佔比達46.7%，以及為了彈性安排時間，佔34.7%。
在理財規劃上，德勤《2024年全球Z世代與千禧世代調查報告》則指出，逾半數年輕受訪者為月光族，其中Z世代佔56%，千禧一代佔55%。
在收入波動較大的情況下，年輕人暫緩置業未必是消極抵抗，更像是風險管理。背負長期債務的機會成本較高，可能會限制他們創業、轉行或進修的靈活性。相比之下，租務市場雖然無法累積資產，但能保留較多現金流及轉換環境的彈性。
房屋政策缺陷：公私營房屋斷層與資源錯配
除個人職業規劃，房屋政策亦影響年輕人的選擇。港大報告指出，公營房屋與私人市場之間存在價格差距。
由於私樓價格與租金長期處於高位，對於收入接近中位數的年輕家庭而言，脫離公營房屋體系可能令生活質素下降。為符合公屋申請資格，或避免因入息超標而遷出，部分年輕人可能選擇從事薪金較低的工作、拒絕升職機會，甚至轉做兼職。
這種因房屋政策影響就業選擇的現象，可能造成人力資源未能充分利用，並減低年輕人進修增值的意欲。當工作收入增幅無法彌補失去公屋福利的代價時，維持現狀便成為一種理性的生存策略，長遠或會影響整體經濟生產力。
跨代數據實證：資產累積能力的落差
宏觀數據顯示，年輕一代置業難度上升的核心原因，在於樓價升幅長期大幅跑贏收入增長。以1990年出生的群體為例，當他們在2020年至2021年步入30歲的置業年齡時，易發樓價指數正處於132.23點至145.76點的高峰。由於薪酬升幅未能追上資產價格漲幅，亦解釋了為何90年代出生的買樓人口比例跌至19.8%。
這種購買力的落差延續至今。報告數據指出，在2024年於港島區購買一個500平方呎的私人單位，需花費一個家庭18.2年的收入中位數。租務市場同樣嚴峻，租住一個標準400平方呎單位的租金，已佔去家庭收入中位數的六成。高昂的居住成本令儲蓄首期變得艱難，進一步壓低置業比率。
高昂的居住成本亦間接影響生育意願。2024年香港平均每名婦女只生育0.84名子女，生育率下跌改變了房屋需求模式。選擇不婚或不育的年輕族群，對於傳統名校網及大型家庭單位的需求減少，這亦減弱了傳統觀念中成家立室必先買樓的剛性需求。
結語：政策重點應轉向市民負擔能力
總括而言，年輕一代置業比率下跌，既是樓價高企的結果，亦反映了新世代在累積財富與生活質素之間的新考量。
面對這種情況，單純追求建屋數量的政策未必足夠。參考港大經管學院的建議，政府未來的房屋政策重心不應只著眼於供應數字，而應更重視樓價水平及市民的實際負擔能力。
具體方向包括增加資助出售房屋供應，並考慮放寬轉售及出租限制，促進房屋流轉，以建立一個能切實協助市民改善居住環境的機制。
作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。
