香港人口老化日益严重，长者的退休理财需求日益增加。近期本港楼市持续向好，不少长者利用物业套现，带动银发金融产品的需求。数据显示，本年5月安老按揭的登记数字大幅上升。这现象除了受楼市气氛带动外，亦反映「资产养老」的观念渐趋普及。
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安老按揭的运作原理与特点
安老按揭（俗称「逆按揭」）专为长者而设。长者将名下住宅物业抵押予贷款机构，藉此每月收取固定年金，或提取一笔过贷款应付开支，有别于传统按揭要求借款人每月还款的模式。
在计划的核心机制下，长者于贷款期内可继续居于原有物业至终老，期间一般毋须偿还本金及利息。当借款人离世后，家属可选择全数清还贷款以赎回物业；若决定不赎回，则交由贷款机构出售物业以抵销欠款。倘若出售物业的所得款项在扣除欠款及各项开支后仍有馀额，该笔馀款将全数退还予借款人的遗产代理人。透过上述安排，长者能将物业资产套现为稳定的现金流，藉此改善退休生活质素。
2026年5月数据回顾：登记量创19个月新高
本年5月，本港安老按揭市场转趋活跃。土地注册处数据显示，5月录得41宗安老按揭登记，较4月的23宗大增约78%，连升两个月，并创下自2024年10月以来的19个月单月新高。申请宗数方面，香港按揭证券公司5月接获93宗申请，虽较4月年内高位的100宗微跌7%，但仍属本年次高。过去10年每月平均只有67宗申请，而近三个月的数字都远超此数，可见长者对安老按揭的需求日益殷切。
整体数据方面，自计划推出至本年5月，总申请达9,317宗。申请人以单人为主，占65.7%，平均年龄为69岁。物业平均估值连续9个月维持在550万港元，借款人平均每月可获15,600港元年金。年期选择上，54.4%申请人选择终身领取年金，反映长者普遍期望获得长远的财务保障。此外，5月首次有楼龄达77年的物业成功获批，打破历来纪录。市场份额方面，中银香港包办5月全数41宗登记，今年首五个月的市占率高达97.8%，主导市场。
三大因素推高安老按揭需求：减息增年金、楼市回暖、绿色奖赏
这次安老按揭数字急升，主要受计划修订、楼市气氛及推广诱因带动。
首先是按揭证券公司早前推出更吸引的计划条款。该公司于今年3月初修订计划，将定息按揭首30年的年利率下调至4厘，并将每月年金金额最多调高5%。此举不仅直接减低借款人累积的利息开支，有助日后为家属保留更多物业剩馀价值；每月增加的现金，亦能帮长者应付通胀，维持退休生活质素。
同时，近月本港楼市持续向好。由于安老按揭的派发金额直接与物业估值挂鈎，不少长者趁楼市气氛向好时申请，藉此锁定较高的物业估值。这做法既能换取更丰厚的年金，亦可作为对冲未来楼价潜在波动风险的理财策略。
此外，按揭证券公司顺应近年普及的绿色金融趋势，自3月中旬推出相关推广活动。若申请人的物业符合「绿建环评」评级，可获一笔过现金奖赏。这类额外的财务诱因，进一步促使部分原本仍在观望的业主加快递交申请。
数据背后三大启示：资产养老普及、高龄物业有价、单一银行主导
上述数据除了反映市场需求外，亦揭示本港理财观念及金融市场的现状。首先是「按楼套现」渐趋普及。传统华人社会多倾向将物业留给子孙，但随着生活成本上升，越来越多长者追求财务独立，倾向利用自置物业套现，以应付日常或医疗开支，减轻子女负担。安老按揭申请量稳步增长，正反映这种理财观念的转变。
其次，数据显示旧楼依然可以套现。5月有高达77年楼龄的物业成功获批，显示只要符合条件，市区旧楼亦能转化为养老资金。这让积蓄不多但持有旧楼的长者有钱养老，同时减轻社会的福利负担。
最后，目前安老按揭的登记份额几乎由单一银行垄断，反映其他银行对这类贷款期长、回本慢的产品兴趣不大。随着人口老化令长者理财需求增加，未来需要更多金融机构加入，提供更多产品选择，改变单一银行独大的现况。
未来预测：无孩家庭急增 改变传统养老模式
展望未来，本港家庭结构改变，将带动安老按揭市场继续增长。家计会调查指出，2022年没有子女的女性比率达43.2%，较2017年的20.6%急升逾倍。随着人口老化及无孩家庭增多，长者日后难以再单靠子女供养。为了维持晚年生活，越来越多人需要依靠「资产养老」，预期安老按揭的需求将会日益增加。
结语
本年5月安老按揭市场交投活跃，是计划修订、楼市回稳及市民理财观念转变的综合结果。安老按揭为长者提供额外的退休资金选择，随着香港人口持续老化，相信安老按揭的需求会持续增加。其对本港房地产市场及社会财富分配的长期影响，值得继续关注。
