香港人口老化日益嚴重，長者的退休理財需求日益增加。近期本港樓市持續向好，不少長者利用物業套現，帶動銀髮金融產品的需求。數據顯示，本年5月安老按揭的登記數字大幅上升。這現象除了受樓市氣氛帶動外，亦反映「資產養老」的觀念漸趨普及。
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安老按揭的運作原理與特點
安老按揭（俗稱「逆按揭」）專為長者而設。長者將名下住宅物業抵押予貸款機構，藉此每月收取固定年金，或提取一筆過貸款應付開支，有別於傳統按揭要求借款人每月還款的模式。
在計劃的核心機制下，長者於貸款期內可繼續居於原有物業至終老，期間一般毋須償還本金及利息。當借款人離世後，家屬可選擇全數清還貸款以贖回物業；若決定不贖回，則交由貸款機構出售物業以抵銷欠款。倘若出售物業的所得款項在扣除欠款及各項開支後仍有餘額，該筆餘款將全數退還予借款人的遺產代理人。透過上述安排，長者能將物業資產套現為穩定的現金流，藉此改善退休生活質素。
2026年5月數據回顧：登記量創19個月新高
本年5月，本港安老按揭市場轉趨活躍。土地註冊處數據顯示，5月錄得41宗安老按揭登記，較4月的23宗大增約78%，連升兩個月，並創下自2024年10月以來的19個月單月新高。申請宗數方面，香港按揭證券公司5月接獲93宗申請，雖較4月年內高位的100宗微跌7%，但仍屬本年次高。過去10年每月平均只有67宗申請，而近三個月的數字都遠超此數，可見長者對安老按揭的需求日益殷切。
整體數據方面，自計劃推出至本年5月，總申請達9,317宗。申請人以單人為主，佔65.7%，平均年齡為69歲。物業平均估值連續9個月維持在550萬港元，借款人平均每月可獲15,600港元年金。年期選擇上，54.4%申請人選擇終身領取年金，反映長者普遍期望獲得長遠的財務保障。此外，5月首次有樓齡達77年的物業成功獲批，打破歷來紀錄。市場份額方面，中銀香港包辦5月全數41宗登記，今年首五個月的市佔率高達97.8%，主導市場。
三大因素推高安老按揭需求：減息增年金、樓市回暖、綠色獎賞
這次安老按揭數字急升，主要受計劃修訂、樓市氣氛及推廣誘因帶動。
首先是按揭證券公司早前推出更吸引的計劃條款。該公司於今年3月初修訂計劃，將定息按揭首30年的年利率下調至4厘，並將每月年金金額最多調高5%。此舉不僅直接減低借款人累積的利息開支，有助日後為家屬保留更多物業剩餘價值；每月增加的現金，亦能幫長者應付通脹，維持退休生活質素。
同時，近月本港樓市持續向好。由於安老按揭的派發金額直接與物業估值掛鈎，不少長者趁樓市氣氛向好時申請，藉此鎖定較高的物業估值。這做法既能換取更豐厚的年金，亦可作為對沖未來樓價潛在波動風險的理財策略。
此外，按揭證券公司順應近年普及的綠色金融趨勢，自3月中旬推出相關推廣活動。若申請人的物業符合「綠建環評」評級，可獲一筆過現金獎賞。這類額外的財務誘因，進一步促使部分原本仍在觀望的業主加快遞交申請。
數據背後三大啟示：資產養老普及、高齡物業有價、單一銀行主導
上述數據除了反映市場需求外，亦揭示本港理財觀念及金融市場的現狀。首先是「按樓套現」漸趨普及。傳統華人社會多傾向將物業留給子孫，但隨着生活成本上升，越來越多長者追求財務獨立，傾向利用自置物業套現，以應付日常或醫療開支，減輕子女負擔。安老按揭申請量穩步增長，正反映這種理財觀念的轉變。
其次，數據顯示舊樓依然可以套現。5月有高達77年樓齡的物業成功獲批，顯示只要符合條件，市區舊樓亦能轉化為養老資金。這讓積蓄不多但持有舊樓的長者有錢養老，同時減輕社會的福利負擔。
最後，目前安老按揭的登記份額幾乎由單一銀行壟斷，反映其他銀行對這類貸款期長、回本慢的產品興趣不大。隨着人口老化令長者理財需求增加，未來需要更多金融機構加入，提供更多產品選擇，改變單一銀行獨大的現況。
未來預測：無孩家庭急增 改變傳統養老模式
展望未來，本港家庭結構改變，將帶動安老按揭市場繼續增長。家計會調查指出，2022年沒有子女的女性比率達43.2%，較2017年的20.6%急升逾倍。隨着人口老化及無孩家庭增多，長者日後難以再單靠子女供養。為了維持晚年生活，越來越多人需要依靠「資產養老」，預期安老按揭的需求將會日益增加。
結語
本年5月安老按揭市場交投活躍，是計劃修訂、樓市回穩及市民理財觀念轉變的綜合結果。安老按揭為長者提供額外的退休資金選擇，隨着香港人口持續老化，相信安老按揭的需求會持續增加。其對本港房地產市場及社會財富分配的長期影響，值得繼續關注。
