2026年上半年，美国联储局与本港主要银行维持息率不变，香港楼市气氛稍为平稳。目前最优惠利率（P息）维持于5厘至5.25厘，银行为争取按揭业务，竞争渐趋激烈，按揭现金回赠由4月的1.2%，逐步增至7月最高1.4%。银行争相加码推优惠，准买家比较不同按揭计划之馀，亦要了解银行增加回赠背后的原因，并留意隐藏风险。
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银行加码按揭回赠的三大考量
今年上半年，银行按揭业务竞争渐趋激烈。4月底，中银香港率先把1,000万元以上大额贷款的现金回赠由1%上调至1.2%，恒生及渣打随即跟随。据《经济日报》报道，中银及恒生到本月再把大额按揭回赠增至最高1.4%；部分中小型银行为求抢客，甚至降低门槛，贷款额达300万元即可享高达1.5%回赠。
银行连番增加优惠，主要出于三项考量。首先，今年首季大型银行的按揭市占率差距收窄，龙头银行须以较佳优惠巩固市场地位。同时，趁著上半年楼市交投回暖，银行期望及早吸纳优质客户，为全年业绩打好基础。此外，年初一个月期港元拆息（HIBOR）一度回落，资金成本减轻，亦让银行有空间以较高回赠争取市场份额。
H按与定息按揭的取舍
目前市场的按揭产品主要分为俗称H按的同业拆息按揭与定息按揭。主流的H按息率随拆息浮动，并普遍设有3.25厘的封顶息率，当拆息回落时，供楼负担便会相应减轻。此外，银行近期提供介乎1.2%至1.5%的高额现金回赠，大多只适用于H按。
至于部分银行早前推出的限时定息计划，首3至5年息率约定于2.73厘，较H按封顶息低约半厘。定息按揭能锁定初期的供楼开支，免受息口波动影响，较适合收入不稳或自雇人士。不过，这类计划的现金回赠极少甚至欠奉。因此，大额贷款的借款人多数仍选择H按，以获取较多回赠帮补首期或装修费用。
申请按揭的注意事项
买家受高回赠吸引之馀，签署合约前应留意附带条件与潜在风险。
首先，高回赠通常附带较高门槛，例如贷款额须达1,000万元以上，或须开立指定理财户口及购入金融产品。一般500至600万元的中细价物业按揭，实际回赠比例可能仅约1%，买家不宜为获取额外回赠而勉强增加借贷。
其次，大型银行的按揭计划普遍设有2至3年罚息期。若买家在期内提早还款、出售物业或转按，除须按比例支付罚息，更可能要全数退还现金回赠，增加短线投资或短期换楼的成本。
最后，银行审批按揭的标准依然严格，对入息证明、信贷评级及物业估值的要求并未放宽。若物业估值不足，买家须自行筹集资金补回差额，否则会有挞订风险。
下半年市况与置业须知
今年下半年按揭优惠能否延续，目前难以确定。虽然市场预期美国可能轻微减息，但实际时间未明。若银行资金成本再度上升，随时会收紧现金回赠。
息口企稳令楼市渐趋明朗，银行竞争激烈亦增加买家选择。挑选按揭时，不宜单凭最高回赠作准。买家应衡量自身还款能力，比较各间银行的条款，并善用按揭存款挂鈎户口节省利息。签署临时买卖合约前，应先找几间银行估价，并预留充足时间办理手续，以策万全。
