2026年上半年，美國聯儲局與本港主要銀行維持息率不變，香港樓市氣氛稍為平穩。目前最優惠利率（P息）維持於5厘至5.25厘，銀行為爭取按揭業務，競爭漸趨激烈，按揭現金回贈由4月的1.2%，逐步增至7月最高1.4%。銀行爭相加碼推優惠，準買家比較不同按揭計劃之餘，亦要了解銀行增加回贈背後的原因，並留意隱藏風險。
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銀行加碼按揭回贈的三大考量
今年上半年，銀行按揭業務競爭漸趨激烈。4月底，中銀香港率先把1,000萬元以上大額貸款的現金回贈由1%上調至1.2%，恒生及渣打隨即跟隨。據《經濟日報》報道，中銀及恒生到本月再把大額按揭回贈增至最高1.4%；部分中小型銀行為求搶客，甚至降低門檻，貸款額達300萬元即可享高達1.5%回贈。
銀行連番增加優惠，主要出於三項考量。首先，今年首季大型銀行的按揭市佔率差距收窄，龍頭銀行須以較佳優惠鞏固市場地位。同時，趁著上半年樓市交投回暖，銀行期望及早吸納優質客戶，為全年業績打好基礎。此外，年初一個月期港元拆息（HIBOR）一度回落，資金成本減輕，亦讓銀行有空間以較高回贈爭取市場份額。
H按與定息按揭的取捨
目前市場的按揭產品主要分為俗稱H按的同業拆息按揭與定息按揭。主流的H按息率隨拆息浮動，並普遍設有3.25厘的封頂息率，當拆息回落時，供樓負擔便會相應減輕。此外，銀行近期提供介乎1.2%至1.5%的高額現金回贈，大多只適用於H按。
至於部分銀行早前推出的限時定息計劃，首3至5年息率約定於2.73厘，較H按封頂息低約半厘。定息按揭能鎖定初期的供樓開支，免受息口波動影響，較適合收入不穩或自僱人士。不過，這類計劃的現金回贈極少甚至欠奉。因此，大額貸款的借款人多數仍選擇H按，以獲取較多回贈幫補首期或裝修費用。
申請按揭的注意事項
買家受高回贈吸引之餘，簽署合約前應留意附帶條件與潛在風險。
首先，高回贈通常附帶較高門檻，例如貸款額須達1,000萬元以上，或須開立指定理財戶口及購入金融產品。一般500至600萬元的中細價物業按揭，實際回贈比例可能僅約1%，買家不宜為獲取額外回贈而勉強增加借貸。
其次，大型銀行的按揭計劃普遍設有2至3年罰息期。若買家在期內提早還款、出售物業或轉按，除須按比例支付罰息，更可能要全數退還現金回贈，增加短線投資或短期換樓的成本。
最後，銀行審批按揭的標準依然嚴格，對入息證明、信貸評級及物業估值的要求並未放寬。若物業估值不足，買家須自行籌集資金補回差額，否則會有撻訂風險。
下半年市況與置業須知
今年下半年按揭優惠能否延續，目前難以確定。雖然市場預期美國可能輕微減息，但實際時間未明。若銀行資金成本再度上升，隨時會收緊現金回贈。
息口企穩令樓市漸趨明朗，銀行競爭激烈亦增加買家選擇。挑選按揭時，不宜單憑最高回贈作準。買家應衡量自身還款能力，比較各間銀行的條款，並善用按揭存款掛鈎戶口節省利息。簽署臨時買賣合約前，應先找幾間銀行估價，並預留充足時間辦理手續，以策萬全。
