近日，领展房地产投资信托基金（下称领展）公布截至2026年3月31日止的2025/2026年度全年业绩报告。受宏观经济不明朗、消费模式转变及电商竞争加剧影响，实体零售业经营受压，并直接反映于期内数据。面对上述环境，领展调整租务策略，并藉著控制成本及重组资产，以维持整体业务稳定。这份业绩正反映本港零售物业市场的实况：单靠加租推动收入的空间正在收窄，营运效率日益成为决定回报的关键。
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一、 收益回落：中港租金齐跌 派息整体受压
期内整体财务表现倒退，各项主要数据皆下跌。总收益录139.38亿港元，按年减2%，物业收入净额录102.3亿港元，按年跌3.7%。分派方面，可分派总额报65.77亿港元，按年减6.4%；每基金单位全年分派为253.61港仙，按年跌6.9%。业绩下跌的主要原因，是两地续租租金均见下调，香港及内地分别跌8.2%及14.3%。
二、 业绩倒退的三大因素
是次业绩倒退，主要受以下三个因素影响：
1. 租约周期的滞后影响
续租租金下调，与租约周期的滞后效应有关。领展的商户租约一般为期3年，目前到期的合约大多于2023年疫后通关初期签订，当时市场对复苏预期乐观，推高旧约的定价。随著近月零售市况转弱、商户承租能力下降，新一轮续租租金相应受压。领展选择以较低租金挽留商户，藉此维持商场出租率。期内香港及内地物业的出租率分别维持于97.8%及96.6%，反映管理层倾向以租金换取出租率，避免商场出现大量空置，藉此保住人流和商场气氛。
2. 消费模式转变与网购竞争
本港实体零售业的经营环境正发生转变。一方面，市民北上消费已成常态。入境处数据显示，去年（2025年）本港居民外游及北上人次续创新高，全年整体出入境亦突破3.35亿人次，分薄本地购买力，对零售市场构成压力。
另一方面，内地大型电商平台近年持续开拓香港市场，并推出「包邮」服务，带动本港网购比例上升。根据政府统计处数据，2026年3月网上销售占零售业总销货价值9.7%，销货额临时估计为33亿元，按年显著上升35.1%。
受跨境消费与网购普及影响，本地商场人流减少，商户扩充业务时亦转趋审慎。
3. 减息预期回落与内地消费疲弱
整体经济环境亦影响业绩。市场对美国减息步伐的预期反覆，借贷成本未能显著回落，既加重企业营运负担，亦削弱市民消费意欲。内地方面，房地产市道放缓，加上民众消费审慎，令零售气氛转弱，拖累领展内地物业续租租金下跌14.3%，是整体物业收入净额下滑的主因之一。
三、转守为攻：精简架构节流 变现资产转型
面对经营压力，领展管理层采取多项应对措施，为盈利能力提供缓冲。
1. 精简架构节流
收入端受压下，领展精简架构，冻结约15%职位空缺不予填补，令一般及行政开支按年明显回落，预计每年可节省逾2亿港元，部分抵销物业收入净额的疲弱表现。
2. 变现非核心资产 伺机回购提升回报
领展早前以溢价出售新加坡Swing By @ Thomson Plaza的权益，并计划在合适时机出售占组合5%至10%的非核心资产。套现所得将用于再投资核心商场及重启基金单位回购；在现时逾6厘的股息率下，回购有助提升持有人回报。
3. 拓展线下体验抗电商 稳住民生消费
为应对电商冲击，领展推出自提点服务，目前参与商户逾340个，藉此将线上流量带动至线下，同时引入健身室、娱乐等体验式消费元素。期内领展商户的餐饮销售微升1%，超市跌幅收窄，反映民生消费板块略见企稳。
四、前景展望：短期增长受限 靠稳健财政静待转机
整体而言，领展未来一两年仍处于过渡期。2023年复常初期签订的租约需时消化，2026/2027年度续租租金调整率料续录负数，短期内收益及分派增长空间有限。
惟前景未必过于悲观。领展净负债比率为23.9%，可动用流动资金达122亿港元，财政尚算稳健。随著高租金合约陆续到期，租金基数可望回顺；若减息周期重启、出售非核心资产及回购计划，亦对股价有一定支持。
长远来看，领展能否由传统收租业务转型为结合实体商场与网上消费的营运商，是观察重点，市场亦留意管理层的策略取向。其收息防守型资产的定位未变，惟投资者须有耐性，伴随公司走过转型阶段。
