近日，領展房地產投資信託基金（下稱領展）公布截至2026年3月31日止的2025/2026年度全年業績報告。受宏觀經濟不明朗、消費模式轉變及電商競爭加劇影響，實體零售業經營受壓，並直接反映於期內數據。面對上述環境，領展調整租務策略，並藉著控制成本及重組資產，以維持整體業務穩定。這份業績正反映本港零售物業市場的實況：單靠加租推動收入的空間正在收窄，營運效率日益成為決定回報的關鍵。
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一、 收益回落：中港租金齊跌 派息整體受壓
期內整體財務表現倒退，各項主要數據皆下跌。總收益錄139.38億港元，按年減2%，物業收入淨額錄102.3億港元，按年跌3.7%。分派方面，可分派總額報65.77億港元，按年減6.4%；每基金單位全年分派為253.61港仙，按年跌6.9%。業績下跌的主要原因，是兩地續租租金均見下調，香港及內地分別跌8.2%及14.3%。
二、 業績倒退的三大因素
是次業績倒退，主要受以下三個因素影響：
1. 租約周期的滯後影響
續租租金下調，與租約周期的滯後效應有關。領展的商戶租約一般為期3年，目前到期的合約大多於2023年疫後通關初期簽訂，當時市場對復甦預期樂觀，推高舊約的定價。隨著近月零售市況轉弱、商戶承租能力下降，新一輪續租租金相應受壓。領展選擇以較低租金挽留商戶，藉此維持商場出租率。期內香港及內地物業的出租率分別維持於97.8%及96.6%，反映管理層傾向以租金換取出租率，避免商場出現大量空置，藉此保住人流和商場氣氛。
2. 消費模式轉變與網購競爭
本港實體零售業的經營環境正發生轉變。一方面，市民北上消費已成常態。入境處數據顯示，去年（2025年）本港居民外遊及北上人次續創新高，全年整體出入境亦突破3.35億人次，分薄本地購買力，對零售市場構成壓力。
另一方面，內地大型電商平台近年持續開拓香港市場，並推出「包郵」服務，帶動本港網購比例上升。根據政府統計處數據，2026年3月網上銷售佔零售業總銷貨價值9.7%，銷貨額臨時估計為33億元，按年顯著上升35.1%。
受跨境消費與網購普及影響，本地商場人流減少，商戶擴充業務時亦轉趨審慎。
3. 減息預期回落與內地消費疲弱
整體經濟環境亦影響業績。市場對美國減息步伐的預期反覆，借貸成本未能顯著回落，既加重企業營運負擔，亦削弱市民消費意欲。內地方面，房地產市道放緩，加上民眾消費審慎，令零售氣氛轉弱，拖累領展內地物業續租租金下跌14.3%，是整體物業收入淨額下滑的主因之一。
三、轉守為攻：精簡架構節流 變現資產轉型
面對經營壓力，領展管理層採取多項應對措施，為盈利能力提供緩衝。
1. 精簡架構節流
收入端受壓下，領展精簡架構，凍結約15%職位空缺不予填補，令一般及行政開支按年明顯回落，預計每年可節省逾2億港元，部分抵銷物業收入淨額的疲弱表現。
2. 變現非核心資產 伺機回購提升回報
領展早前以溢價出售新加坡Swing By @ Thomson Plaza的權益，並計劃在合適時機出售佔組合5%至10%的非核心資產。套現所得將用於再投資核心商場及重啟基金單位回購；在現時逾6厘的股息率下，回購有助提升持有人回報。
3. 拓展線下體驗抗電商 穩住民生消費
為應對電商衝擊，領展推出自提點服務，目前參與商戶逾340個，藉此將線上流量帶動至線下，同時引入健身室、娛樂等體驗式消費元素。期內領展商戶的餐飲銷售微升1%，超市跌幅收窄，反映民生消費板塊略見企穩。
四、前景展望：短期增長受限 靠穩健財政靜待轉機
整體而言，領展未來一兩年仍處於過渡期。2023年復常初期簽訂的租約需時消化，2026/2027年度續租租金調整率料續錄負數，短期內收益及分派增長空間有限。
惟前景未必過於悲觀。領展淨負債比率為23.9%，可動用流動資金達122億港元，財政尚算穩健。隨著高租金合約陸續到期，租金基數可望回順；若減息周期重啟、出售非核心資產及回購計劃，亦對股價有一定支持。
長遠來看，領展能否由傳統收租業務轉型為結合實體商場與網上消費的營運商，是觀察重點，市場亦留意管理層的策略取向。其收息防守型資產的定位未變，惟投資者須有耐性，伴隨公司走過轉型階段。
