特区政府近年致力推广「留学香港」品牌，期望将香港发展为国际高等教育枢纽，但学生宿位供应不足，始终是院校扩展招非本地生的主要瓶颈。发展局早前宣布，将启德、沙田小沥源及东涌东三幅原规划作商业用途的土地改划为专上教育学生宿舍，并邀请市场递交意向书。此举标志政府已由被动审批转向主动供地，以纾解宿位不足，亦为地产业界开拓出崭新的投资领域。
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三地选址：地段优劣与院校需求
是次推出的三幅用地，预计合共可提供约4,500个宿位，各具特色。由市场层面审视，沙田小沥源地皮无疑最具吸引力。该地邻近港铁第一城站及石门站，社区及生活配套成熟，且距离香港恒生大学仅约10分钟步程，地利优势尤为突出。
恒生大学副校长陈天恩早前已公开表示对此地段深感兴趣，并指出若能增加宿位，将有助院校追赶非本地生收生上限40%的目标。此地皮拥有稳定的租客来源，空置风险最低。
启德地皮位于前南面停机坪，邻近即将启用的新急症医院及启德体育园，交通网络涵盖启德站及九龙湾站。虽未紧贴单一院校，但因地处市区核心，交通覆盖广泛，适合不同院校学生，尤其是对生活质素有较高要求的群体。
至于东涌东地皮，挑战相对较大。虽然发展局局长甯汉豪强调该地邻近预计于2029年落成的东涌东站，且全港院校均面临宿位不足，但由于东涌距离市区主要大学校园较远，学生就时间与交通开支的负担亦不容忽视。此地皮成功与否，关键在于未来招标条款及地价折让能否足以吸引发展商入场，以较低成本兴建价格合理的宿位。
图一：沙田小沥源学生宿舍地皮，位于小沥源顺围与源康街交界处
图二：启德学生宿舍地皮，位于启德第3B区4号用地，邻近启德新急症医院
图三：东涌东学生宿舍地皮，位于东涌东第129区，邻近2029年落成的东涌东站
政策核心：估值逻辑重塑与混合用途弹性
过往发展商对兴建学生宿舍态度审慎，主要因商业地价高企，致使租金回报率偏低。是次计划的关键突破，在于甯汉豪局长明言，地政总署厘定参考价时，将依学生宿舍用途作估算，而非沿用一般住宅或商业发展模式。此举有望令地价大幅低于传统商业用地，从而提升项目回报至合理水平。
同时，地契将明确规定项目不得分拆出售。此一条款有效杜绝宿舍被变相改作劏房出售的可能，确保土地长期服务教育用途。亦意味参与者须具备长线持有的资本实力，项目性质更接近房地产信托基金或长线收租资产，而非传统发展商「货如轮转」的销售模式。
值得注意的是，局长亦表示，若市场认为纯宿舍用途存在困难，当局将考虑容许混合用途。这也是务实之举。由于学生宿舍受学期影响，暑假期间或出现空置，若允许基座设置商场或零售设施，不仅可服务学生及周边社区，亦能凭较高的商业租金收益补贴宿舍营运成本，成为业界在提交意向书时争取的焦点。
市场热度背后的风险考量
私人市场早已洞悉先机。根据高力国际的数据，2025年首三季学生宿舍相关成交金额已达32亿元。在住宅及写字楼市道低迷之际，资金正流向此类具备刚性需求的防守型资产。
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然而，投资学生宿舍并非毫无风险：
首先，营运支出高昂。学生宿舍属高强度管理资产，高密度居住环境意味更高的损耗率，维修、清洁、保安及学生事务管理的成本，远高于一般住宅收租。
其次，存在学期周期所致的季节空置隐忧。大学暑假为传统淡季，若营运商未能灵活转型，例如接待游学团，便需面对每年空置缺口。
最后，资产退出渠道受限。由于不可分拆出售，项目退出机制相对狭窄，主要依赖整栋转让予基金或保险公司，退出机制相对狭窄。
结语
政府推动三地兴建学生宿舍，乃配合「留学香港」政策的必要基建配套。从业界而论，这是在传统地产板块调整期中开拓稳定现金流的新契机。预期沙田及启德地皮将备受市场青睐，尤其是具备教育背景或与院校合作的财团。项目的最终成败，将取决于政府在地价策略上的取向，以及能否落实混合用途，以确保财务效益。
