特區政府近年致力推廣「留學香港」品牌，期望將香港發展為國際高等教育樞紐，但學生宿位供應不足，始終是院校擴展招非本地生的主要瓶頸。發展局早前宣佈，將啟德、沙田小瀝源及東涌東三幅原規劃作商業用途的土地改劃為專上教育學生宿舍，並邀請市場遞交意向書。此舉標誌政府已由被動審批轉向主動供地，以紓解宿位不足，亦為地產業界開拓出嶄新的投資領域。
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三地選址：地段優劣與院校需求
是次推出的三幅用地，預計合共可提供約4,500個宿位，各具特色。由市場層面審視，沙田小瀝源地皮無疑最具吸引力。該地鄰近港鐵第一城站及石門站，社區及生活配套成熟，且距離香港恒生大學僅約10分鐘步程，地利優勢尤為突出。
恒生大學副校長陳天恩早前已公開表示對此地段深感興趣，並指出若能增加宿位，將有助院校追趕非本地生收生上限40%的目標。此地皮擁有穩定的租客來源，空置風險最低。
啟德地皮位於前南面停機坪，鄰近即將啟用的新急症醫院及啟德體育園，交通網絡涵蓋啟德站及九龍灣站。雖未緊貼單一院校，但因地處市區核心，交通覆蓋廣泛，適合不同院校學生，尤其是對生活質素有較高要求的群體。
至於東涌東地皮，挑戰相對較大。雖然發展局局長甯漢豪強調該地鄰近預計於2029年落成的東涌東站，且全港院校均面臨宿位不足，但由於東涌距離市區主要大學校園較遠，學生就時間與交通開支的負擔亦不容忽視。此地皮成功與否，關鍵在於未來招標條款及地價折讓能否足以吸引發展商入場，以較低成本興建價格合理的宿位。
圖一：沙田小瀝源學生宿舍地皮，位於小瀝源順圍與源康街交界處
圖二：啟德學生宿舍地皮，位於啟德第3B區4號用地，鄰近啟德新急症醫院
圖三：東涌東學生宿舍地皮，位於東涌東第129區，鄰近2029年落成的東涌東站
政策核心：估值邏輯重塑與混合用途彈性
過往發展商對興建學生宿舍態度審慎，主要因商業地價高企，致使租金回報率偏低。是次計劃的關鍵突破，在於甯漢豪局長明言，地政總署釐定參考價時，將依學生宿舍用途作估算，而非沿用一般住宅或商業發展模式。此舉有望令地價大幅低於傳統商業用地，從而提升項目回報至合理水平。
同時，地契將明確規定項目不得分拆出售。此一條款有效杜絕宿舍被變相改作劏房出售的可能，確保土地長期服務教育用途。亦意味參與者須具備長線持有的資本實力，項目性質更接近房地產信託基金或長線收租資產，而非傳統發展商「貨如輪轉」的銷售模式。
值得注意的是，局長亦表示，若市場認為純宿舍用途存在困難，當局將考慮容許混合用途。這也是務實之舉。由於學生宿舍受學期影響，暑假期間或出現空置，若允許基座設置商場或零售設施，不僅可服務學生及周邊社區，亦能憑較高的商業租金收益補貼宿舍營運成本，成為業界在提交意向書時爭取的焦點。
市場熱度背後的風險考量
私人市場早已洞悉先機。根據高力國際的數據，2025年首三季學生宿舍相關成交金額已達32億元。在住宅及寫字樓市道低迷之際，資金正流向此類具備剛性需求的防守型資產。
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然而，投資學生宿舍並非毫無風險：
首先，營運支出高昂。學生宿舍屬高強度管理資產，高密度居住環境意味更高的損耗率，維修、清潔、保安及學生事務管理的成本，遠高於一般住宅收租。
其次，存在學期周期所致的季節空置隱憂。大學暑假為傳統淡季，若營運商未能靈活轉型，例如接待遊學團，便需面對每年空置缺口。
最後，資產退出渠道受限。由於不可分拆出售，項目退出機制相對狹窄，主要依賴整棟轉讓予基金或保險公司，退出機制相對狹窄。
結語
政府推動三地興建學生宿舍，乃配合「留學香港」政策的必要基建配套。從業界而論，這是在傳統地產板塊調整期中開拓穩定現金流的新契機。預期沙田及啟德地皮將備受市場青睞，尤其是具備教育背景或與院校合作的財團。項目的最終成敗，將取決於政府在地價策略上的取向，以及能否落實混合用途，以確保財務效益。
