近期香港楼市在一片争议声中逐步回暖，部分市场人士甚至对未来的升幅充满信心。中原集团主席施永青早前预测，2031年的二手楼价，较今年3月的低位累涨85%。然而，这个豪言壮语是否能一一实现，还有待时间验证。不过，笔者认为，楼市的进一步发展，租金指数飙升或许是关键线索，值得我们深入探讨。
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租金续高企丨 鰂鱼涌君豪峰尺租72元逼年内高位 贝沙湾4房享8.2厘租金回报
租务需求强劲 带动租金指数冲破历史高位
据差饷物业估价署最新数据，2025年10月的私楼租金指数报200.2点，创下历史新高，甚至超越2019年8月的高位，反映租赁市场需求旺盛。今年首九个月，租金指数已累升4%。而根据最新成交数据显示，即使踏入年末的租赁淡季，租金水平依然保持稳定，部分单位的租金成交更接近年内高位。
例如，将军澳海茵庄园1座高层B7室，实用面积205平方尺，开放式间隔，以1.4万元租出，尺租68元，租金与今年8月份同类户型的高位看齐。该单位业主今年入市，买入价477.6万元，现租出即享3.5厘租金回报。而长沙湾泓景台最新则以略高于市价的水平租出，成交单位为6座低层G室，实用面积473平方尺，2房间隔，望园及泳池景。单位原以2.3万元放租，现获两姊妹以2.25万元承租，尺租48元，较同类单位市值约2.1万元略高。以业主于2011年买入价458万元计，现可享租金回报约5.9厘。此外，鰂鱼涌君豪峰中层N室，实用面积216平方尺，开放式间隔，月租1.55万元，尺租72元；对比今年暑假同屋苑高层M室，实用面积214平方尺，开放式间隔，其尺租高见79元，是次成交水平已向年内高位靠拢。
租金持续上升的背后，反映了香港市场的两个重要现象。其一是租务需求的强劲增长。政府近年加大对专才引进的力度，至今已有22万名专才及其家属抵港，远超原定目标，原计划3年合共引入10.5万名人才。这批新来港人士的住屋需求，直接推动了租金的持续上升。最新反映租务需求强劲的例子包括长沙湾的Belgravia Place。一个1房单位放盘仅1周即租出，单位位于极高层，实用面积264平方尺，1房间隔。该单位一周前以1.6万元放租，因属全新未住过单位，且位处极高层，同区单身人士看楼一次后即议价至1.58万元成交，尺租达60元。以业主于2024年4月以买入价464.6万元计，持货1年即享租金回报4.1厘，对比市场平均租务回报率约3.5厘水平略高。
租金撑起信心 惟楼价未必跟得上
另一个现象则是市场信心的逐步回升。租金指数与楼价走势一向关联紧密，当租金创新高，投资者将从中看到物业投资的价值，从而提升入市信心，有利楼价稳步回升。然而，楼价能否在未来数年内进一步大幅飙升，笔者认为仍需审慎看待。现时楼价距离2021年9月的历史高位仍有26.07%的跌幅，而今年首十个月的差估署楼价指数仅累升1.76%。这说明，虽然市场见底回升，但升幅力度并不如部分市场人士预期般乐观。要实现「三年内重返历史高位」的目标，市场还需要更多的助力。
展望未来，笔者相信，租金的强劲走势将对楼市产生深远影响，但是否能推动楼价突破历史高位，仍需视乎若干关键因素。首先，政府的专才计划能否持续推动租赁需求，是影响租金走势的关键。若来年来港的专才人数仍能继续上升，无疑为楼市带来很大推动力。此外，美国联储局的利率政策亦是影响楼市的重要因素。若利率回落，按揭负担将减轻，有望进一步激活买卖市场。近期联储局多次释出「鸽派」信号，市场预期12月减息的可能性进一步上升。据芝商所FedWatch最新数据显示，12月减息0.25厘的机会率现时已升至84.3%。
目前租金指数持续创新高，为楼市注入了一剂强心针。但这是否足以推动楼价在未来数年内大幅飙升，仍需拭目以待。不过，可以肯定的是，租金的强势表现已成为市场信心的重要指标，亦为业主提供了持货的诱因。对于投资者而言，在租金回报稳健的支撑下，物业投资的吸引力将进一步提升，这或许正是未来楼市能否突破的重要契机。
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