近期香港樓市在一片爭議聲中逐步回暖，部分市場人士甚至對未來的升幅充滿信心。中原集團主席施永青早前預測，2031年的二手樓價，較今年3月的低位累漲85%。然而，這個豪言壯語是否能一一實現，還有待時間驗證。不過，筆者認為，樓市的進一步發展，租金指數飆升或許是關鍵線索，值得我們深入探討。
閱讀更多
租金續高企丨 鰂魚涌君豪峰呎租72元逼年內高位 貝沙灣4房享8.2厘租金回報
租務需求強勁 帶動租金指數衝破歷史高位
據差餉物業估價署最新數據，2025年10月的私樓租金指數報200.2點，創下歷史新高，甚至超越2019年8月的高位，反映租賃市場需求旺盛。今年首九個月，租金指數已累升4%。而根據最新成交數據顯示，即使踏入年末的租賃淡季，租金水平依然保持穩定，部分單位的租金成交更接近年內高位。
例如，將軍澳海茵莊園1座高層B7室，實用面積205平方呎，開放式間隔，以1.4萬元租出，呎租68元，租金與今年8月份同類戶型的高位看齊。該單位業主今年入市，買入價477.6萬元，現租出即享3.5厘租金回報。而長沙灣泓景臺最新則以略高於市價的水平租出，成交單位為6座低層G室，實用面積473平方呎，2房間隔，望園及泳池景。單位原以2.3萬元放租，現獲兩姊妹以2.25萬元承租，呎租48元，較同類單位市值約2.1萬元略高。以業主於2011年買入價458萬元計，現可享租金回報約5.9厘。此外，鰂魚涌君豪峰中層N室，實用面積216平方呎，開放式間隔，月租1.55萬元，呎租72元；對比今年暑假同屋苑高層M室，實用面積214平方呎，開放式間隔，其呎租高見79元，是次成交水平已向年內高位靠攏。
租金持續上升的背後，反映了香港市場的兩個重要現象。其一是租務需求的強勁增長。政府近年加大對專才引進的力度，至今已有22萬名專才及其家屬抵港，遠超原定目標，原計劃3年合共引入10.5萬名人才。這批新來港人士的住屋需求，直接推動了租金的持續上升。最新反映租務需求強勁的例子包括長沙灣的Belgravia Place。一個1房單位放盤僅1周即租出，單位位於極高層，實用面積264平方呎，1房間隔。該單位一周前以1.6萬元放租，因屬全新未住過單位，且位處極高層，同區單身人士看樓一次後即議價至1.58萬元成交，呎租達60元。以業主於2024年4月以買入價464.6萬元計，持貨1年即享租金回報4.1厘，對比市場平均租務回報率約3.5厘水平略高。
租金撐起信心 惟樓價未必跟得上
另一個現象則是市場信心的逐步回升。租金指數與樓價走勢一向關聯緊密，當租金創新高，投資者將從中看到物業投資的價值，從而提升入市信心，有利樓價穩步回升。然而，樓價能否在未來數年內進一步大幅飆升，筆者認為仍需審慎看待。現時樓價距離2021年9月的歷史高位仍有26.07%的跌幅，而今年首十個月的差估署樓價指數僅累升1.76%。這說明，雖然市場見底回升，但升幅力度並不如部分市場人士預期般樂觀。要實現「三年內重返歷史高位」的目標，市場還需要更多的助力。
展望未來，筆者相信，租金的強勁走勢將對樓市產生深遠影響，但是否能推動樓價突破歷史高位，仍需視乎若干關鍵因素。首先，政府的專才計劃能否持續推動租賃需求，是影響租金走勢的關鍵。若來年來港的專才人數仍能繼續上升，無疑為樓市帶來很大推動力。此外，美國聯儲局的利率政策亦是影響樓市的重要因素。若利率回落，按揭負擔將減輕，有望進一步激活買賣市場。近期聯儲局多次釋出「鴿派」信號，市場預期12月減息的可能性進一步上升。據芝商所FedWatch最新數據顯示，12月減息0.25厘的機會率現時已升至84.3%。
目前租金指數持續創新高，為樓市注入了一劑強心針。但這是否足以推動樓價在未來數年內大幅飆升，仍需拭目以待。不過，可以肯定的是，租金的強勢表現已成為市場信心的重要指標，亦為業主提供了持貨的誘因。對於投資者而言，在租金回報穩健的支撐下，物業投資的吸引力將進一步提升，這或許正是未來樓市能否突破的重要契機。
Like
