在访港旅客回升的带动下，本港零售铺市况出现改善迹象，街铺空置率普遍回落。戴德梁行指，今年第四季一线街铺空置率回落至6.6%，为疫情以来低位。综观各核心消费区，以中环最为亮眼，该区空置率由上季的10%急跌五成七至4.3%；尖沙咀空置率亦下调2.3%，最新录得8.3%；铜锣湾大致持平在7.9%；而旺角则微升至6.1%。
然而，若细看租金走势，尖沙咀与铜锣湾的街铺租金在同一季度分别下跌8%及7.3%，反映市场虽有成交，但多靠业主减租吸引承租。香港的零售铺市，正由昔日依靠奢侈品名牌支撑的高租金模式，逐渐转向以大众消费和日常体验为主，折射近年市民悄然转变消费文化与习惯。
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中环定位开始转型：从金融中心到多元消费社区
近年中环的变化，最令人瞩目的莫过于空置率的急速回落。昔日皇后大道中一带，曾是全球租金最昂贵的地段，只有顶级奢侈品牌与跨国银行能够立足。然而，经历数年的沉淀与调整，中环的空置率如今回落至4.3%，这并非因为奢侈品零售商重新大举扩张，而是源于该区功能的重新界定。
在租金显著回落后，非传统租户得以进场，令中环的面貌开始逐渐改变。The Henderson引入国际名厨Akira Back餐厅，以及高级餐饮品牌Peridot与花云，将昔日金融大厦的部分楼面改造成餐饮与生活体验空间，吸引本地消费群。皇后大道中与德辅道中一带，亦出现精品咖啡店与运动服饰旗舰店，例如由艺人陈豪创立的Blooms Coffee，主打Cup of Excellence咖啡豆，设计简约时尚。这些新租户成功取代部分奢侈品零售铺位，提供更贴近日常的消费体验。
除餐饮与生活方式品牌，中环亦逐渐成为文化消费的新地标。Art Central于2025年重返中环海滨，展出108间艺廊及逾500位艺术家的作品，并设有大型装置艺术与表演节目。这些活动不仅吸引艺术爱好者，更令中环的形象由单一的金融战场，转化为兼具文化与消费的社区。
中环的角色正是在这些变化中逐步重塑。它不再只是朝九晚五的金融中心，而是演变成一个能够承载日常消费与文化活动的城市空间。从数据亦可见端倪：中环租金按年大致持平，成功抵抗跌势，原因在于中环拥有较强的本地消费基础，而非单纯依赖游客。这种转向既是市场的务实选择，也是香港消费文化逐渐改变的缩影。
空置率下降，租金回落：零售市场的租值重估
空置率虽然改善，但租金却持续疲弱。铜锣湾与尖沙咀租赁活动频繁，租金却按年下跌7.3%和8%，显示铺位虽能租出，租金回报却难以回复昔日水平。
近年常见的说法是租客愈趋面向大众。昔日支撑罗素街与广东道高昂租金的，是利润丰厚的钟表、珠宝与顶级皮具商户；如今填补空铺的，更多是运动品牌、药妆店、快时尚与平价餐饮，例如 Skechers、H&M 等。这些租客的承租能力远不及奢侈品，空置率下降，其实是业主在租金上作出让步，以换取成交量的结果。
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餐饮业更显压力。数据预测2025年餐饮铺租仍有0.3%至3.6%跌幅，背后既有北上消费分薄利润，也有市场供应过剩。尖沙咀的成交最能说明此局面。汉口道骐生商业中心，地下及地库逾12,000平方尺，昔日月租80万元，如今由银龙茶餐厅以40万元承租，租金几乎腰斩，业主更保留原有餐饮设施，减省新租客的装修成本。汉中大厦地下铺位，曾由银行承租，月租高峰期63万元，最终由富华冰室以25万元接手，跌幅逾60%。
这些例子印证市场的转向：尖沙咀虽然空置率下调，但租金回报已难以回复昔日水平。业主唯有接受现实，透过降低门槛、保留设备，吸引茶餐厅与冰室等大众化品牌承租。铺市已由业主主导，转为租客主导的新常态。
金融复苏带动顶层租务 惟结构隐忧仍存
首先，资金流向显示市场信心正在回复。随着2025年新股市场大幅反弹，集资额增加两倍，重登榜首，直接带动对中环核心地段写字楼的需求。多间国际公司近月在中环签下大面积租约，部分租金水平更高达每尺130多元，显示投资者正趁机吸纳优质物业。
不过，这股复苏明显趋向两极。跨国企业的扩充主要集中在新落成的甲级大厦，例如The Henderson和Central Yards，令这些新楼的出租率迅速上升，但同时旧有写字楼的空置压力更大。加上新供应持续推出，整体空置率在短期内仍难以跌破15%。
更深层的影响在于消费模式的改变。这些基金公司虽然产值高，但员工人数相对较少，再加上混合办公和部分后勤工作北移，结果是租出的楼面未能带来相应的午市及晚市人流，导致中环租金走势呈现不对称，一边是写字楼有承托，另一边是餐饮铺位持续低迷。
结语
本港零售铺的确出现复苏迹象，空置率显著回落，中环尤为突出；但其他区份租金如铜锣湾及尖沙咀仍在下跌，餐饮铺位更受压，显示复苏并不全面，而是透过以价换量去维持。换言之，市场正在修补，但距离真正回暖仍有一段路。
展望2026年，本港零售铺市况或会持续趋向两极：核心区因新租户进驻而保持活力，但租金回报难以回复昔日高位；餐饮业则在北上消费与供应过剩的夹击下，仍需时间消化。若要真正谈得上是否复苏，不仅要靠空置率下降，更要看租金能否企稳，以及消费模式能否在新的市场环境持续站稳阵脚。
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