在訪港旅客回升的帶動下，本港零售舖市況出現改善跡象，街舖空置率普遍回落。戴德梁行指，今年第四季一線街舖空置率回落至6.6%，為疫情以來低位。綜觀各核心消費區，以中環最為亮眼，該區空置率由上季的10%急跌五成七至4.3%；尖沙咀空置率亦下調2.3%，最新錄得8.3%；銅鑼灣大致持平在7.9%；而旺角則微升至6.1%。
然而，若細看租金走勢，尖沙咀與銅鑼灣的街舖租金在同一季度分別下跌8%及7.3%，反映市場雖有成交，但多靠業主減租吸引承租。香港的零售舖市，正由昔日依靠奢侈品名牌支撐的高租金模式，逐漸轉向以大眾消費和日常體驗為主，折射近年市民悄然轉變消費文化與習慣。
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中環定位開始轉型：從金融中心到多元消費社區
近年中環的變化，最令人矚目的莫過於空置率的急速回落。昔日皇后大道中一帶，曾是全球租金最昂貴的地段，只有頂級奢侈品牌與跨國銀行能夠立足。然而，經歷數年的沉澱與調整，中環的空置率如今回落至4.3%，這並非因為奢侈品零售商重新大舉擴張，而是源於該區功能的重新界定。
在租金顯著回落後，非傳統租戶得以進場，令中環的面貌開始逐漸改變。The Henderson引入國際名廚Akira Back餐廳，以及高級餐飲品牌Peridot與花雲，將昔日金融大廈的部分樓面改造成餐飲與生活體驗空間，吸引本地消費群。皇后大道中與德輔道中一帶，亦出現精品咖啡店與運動服飾旗艦店，例如由藝人陳豪創立的Blooms Coffee，主打Cup of Excellence咖啡豆，設計簡約時尚。這些新租戶成功取代部分奢侈品零售舖位，提供更貼近日常的消費體驗。
除餐飲與生活方式品牌，中環亦逐漸成為文化消費的新地標。Art Central於2025年重返中環海濱，展出108間藝廊及逾500位藝術家的作品，並設有大型裝置藝術與表演節目。這些活動不僅吸引藝術愛好者，更令中環的形象由單一的金融戰場，轉化為兼具文化與消費的社區。
中環的角色正是在這些變化中逐步重塑。它不再只是朝九晚五的金融中心，而是演變成一個能夠承載日常消費與文化活動的城市空間。從數據亦可見端倪：中環租金按年大致持平，成功抵抗跌勢，原因在於中環擁有較強的本地消費基礎，而非單純依賴遊客。這種轉向既是市場的務實選擇，也是香港消費文化逐漸改變的縮影。
空置率下降，租金回落：零售市場的租值重估
空置率雖然改善，但租金卻持續疲弱。銅鑼灣與尖沙咀租賃活動頻繁，租金卻按年下跌7.3%和8%，顯示舖位雖能租出，租金回報卻難以回復昔日水平。
近年常見的說法是租客愈趨面向大眾。昔日支撐羅素街與廣東道高昂租金的，是利潤豐厚的鐘錶、珠寶與頂級皮具商戶；如今填補空舖的，更多是運動品牌、藥妝店、快時尚與平價餐飲，例如 Skechers、H&M 等。這些租客的承租能力遠不及奢侈品，空置率下降，其實是業主在租金上作出讓步，以換取成交量的結果。
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餐飲業更顯壓力。數據預測2025年餐飲舖租仍有0.3%至3.6%跌幅，背後既有北上消費分薄利潤，也有市場供應過剩。尖沙咀的成交最能說明此局面。漢口道騏生商業中心，地下及地庫逾12,000平方呎，昔日月租80萬元，如今由銀龍茶餐廳以40萬元承租，租金幾乎腰斬，業主更保留原有餐飲設施，減省新租客的裝修成本。漢中大廈地下舖位，曾由銀行承租，月租高峰期63萬元，最終由富華冰室以25萬元接手，跌幅逾60%。
這些例子印證市場的轉向：尖沙咀雖然空置率下調，但租金回報已難以回復昔日水平。業主唯有接受現實，透過降低門檻、保留設備，吸引茶餐廳與冰室等大眾化品牌承租。舖市已由業主主導，轉為租客主導的新常態。
金融復甦帶動頂層租務 惟結構隱憂仍存
首先，資金流向顯示市場信心正在回復。隨着2025年新股市場大幅反彈，集資額增加兩倍，重登榜首，直接帶動對中環核心地段寫字樓的需求。多間國際公司近月在中環簽下大面積租約，部分租金水平更高達每呎130多元，顯示投資者正趁機吸納優質物業。
不過，這股復甦明顯趨向兩極。跨國企業的擴充主要集中在新落成的甲級大廈，例如The Henderson和Central Yards，令這些新樓的出租率迅速上升，但同時舊有寫字樓的空置壓力更大。加上新供應持續推出，整體空置率在短期內仍難以跌破15%。
更深層的影響在於消費模式的改變。這些基金公司雖然產值高，但員工人數相對較少，再加上混合辦公和部分後勤工作北移，結果是租出的樓面未能帶來相應的午市及晚市人流，導致中環租金走勢呈現不對稱，一邊是寫字樓有承托，另一邊是餐飲舖位持續低迷。
結語
本港零售舖的確出現復甦跡象，空置率顯著回落，中環尤為突出；但其他區份租金如銅鑼灣及尖沙咀仍在下跌，餐飲舖位更受壓，顯示復甦並不全面，而是透過以價換量去維持。換言之，市場正在修補，但距離真正回暖仍有一段路。
展望2026年，本港零售舖市況或會持續趨向兩極：核心區因新租戶進駐而保持活力，但租金回報難以回復昔日高位；餐飲業則在北上消費與供應過剩的夾擊下，仍需時間消化。若要真正談得上是否復甦，不僅要靠空置率下降，更要看租金能否企穩，以及消費模式能否在新的市場環境持續站穩陣腳。
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