近期金钟远东金融中心录得一宗大幅蚀让。该厦一个低层单位刚以1,768万元易手，原业主持货8年，帐面亏损3,158万元，期内贬值达64%。
这宗大额折让成交并非个别例子，反映香港甲级商厦市场随着投资热度减退，价格正逐步回归基本面。
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拆售潮高位入市 八年贬值六成四
易手单位为远东金融中心3楼01室，建筑面积约1,022平方尺。物业位处单边，惟楼层较低令景观受限，最终以交吉形式售出，成交尺价约17,299元。
翻查物业成交纪录，资深投资者蔡伯能于2017年初以约2.9亿元购入该厦3楼全层，及后分间成16个单位拆售。2018年中商厦市场处于高峰，上述01室获一家资产管理公司创办人以4,926万元购入，尺价达4.82万元，创下该层拆售尺价纪录。当年核心区甲级商厦供不应求，市场气氛乐观。
然而，八年过去，经济环境与息口走势逆转，单位造价大幅回落，令原业主面临巨额亏损。
高息叠加新供应 旧式拆售商厦首当其冲
这次大幅折让成交，反映宏观市场已彻底转变。2018年正值低息环境，中环及金钟商厦备受资金追捧。随着过去数年全球进入加息周期，企业融资及投资者持货成本大幅上升。当年透过高杠杆入市的买家既要承担高昂利息，又因物业贬值而遭银行追收贷款，部分人最终唯有减价卖楼套现。
另一方面，核心区甲级商厦正处于供应高峰期。中环及金钟区近年有多个大型全新商业项目落成，例如The Henderson及长江集团中心二期。这些新一代商厦的硬件配套、ESG认证以至智能管理，均优于1982年落成的远东金融中心。跨国企业及大型机构租用办公室时，多倾向选择单一业权且管理完善的新型商厦。相比之下，容许拆售及业权分散的旧式商厦，管理质素较难统一，租客背景亦较参差。经济转差时，这类商厦的租金和售价往往首当其冲，跌幅一般比单一业权商厦更大。
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入市时机定输赢 高层短炒半年赚两成
虽然低层单位录得大幅蚀让，但金钟商厦市场仍有承接力。近两个月远东金融中心录得另一宗成交，该厦37楼01室面积约5,400平方尺，以约1.08亿元售出，尺价约2万元。据报原业主为内地财团，持货仅半年便以溢价两成转手，帐面获利约1,700万元，新买家为本地老牌家族。
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同一幢商厦的造价表现迥异，反映市场资金并未完全撤离，但买家现时相当重视入市时机与造价。上述37楼单位原业主半年前入市时，正值物业造价大幅回落，购入尺价仅约1.6万馀元，遇上具自用需求或看好后市的家族资金，自然能获利沽出。相反，2018年以尺价近5万元高位入市的买家，买入价早已脱离实际租金回报率，如今市场看重实际回报，业主只能大幅减价卖楼套现。
告别炒卖 价格回归租金回报主导
远东金融中心低层单位的蚀让成交，说明核心区商厦造价并非只升不跌，同时反映业权分散的甲级商厦在逆市中较易受压。
展望未来，香港甲级写字楼市场仍需时间消化庞大的空置楼面。混合办公模式日益普及，加上外围经济环境未明朗，商厦造价短期内难以大幅反弹。不过，商厦造价大幅回落后，租金回报率已渐趋合理。商厦市场正逐步减少杠杆炒卖，转为由租金回报、物业质素及用家需求主导。楼价下跌之际，资金充裕的长线买家正好趁机重新部署，物色优质商厦。
