近期金鐘遠東金融中心錄得一宗大幅蝕讓。該廈一個低層單位剛以1,768萬元易手，原業主持貨8年，帳面虧損3,158萬元，期內貶值達64%。
這宗大額折讓成交並非個別例子，反映香港甲級商廈市場隨着投資熱度減退，價格正逐步回歸基本面。
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拆售潮高位入市 八年貶值六成四
易手單位為遠東金融中心3樓01室，建築面積約1,022平方呎。物業位處單邊，惟樓層較低令景觀受限，最終以交吉形式售出，成交呎價約17,299元。
翻查物業成交紀錄，資深投資者蔡伯能於2017年初以約2.9億元購入該廈3樓全層，及後分間成16個單位拆售。2018年中商廈市場處於高峰，上述01室獲一家資產管理公司創辦人以4,926萬元購入，呎價達4.82萬元，創下該層拆售呎價紀錄。當年核心區甲級商廈供不應求，市場氣氛樂觀。
然而，八年過去，經濟環境與息口走勢逆轉，單位造價大幅回落，令原業主面臨巨額虧損。
高息疊加新供應 舊式拆售商廈首當其衝
這次大幅折讓成交，反映宏觀市場已徹底轉變。2018年正值低息環境，中環及金鐘商廈備受資金追捧。隨着過去數年全球進入加息周期，企業融資及投資者持貨成本大幅上升。當年透過高槓桿入市的買家既要承擔高昂利息，又因物業貶值而遭銀行追收貸款，部分人最終唯有減價賣樓套現。
另一方面，核心區甲級商廈正處於供應高峰期。中環及金鐘區近年有多個大型全新商業項目落成，例如The Henderson及長江集團中心二期。這些新一代商廈的硬件配套、ESG認證以至智能管理，均優於1982年落成的遠東金融中心。跨國企業及大型機構租用辦公室時，多傾向選擇單一業權且管理完善的新型商廈。相比之下，容許拆售及業權分散的舊式商廈，管理質素較難統一，租客背景亦較參差。經濟轉差時，這類商廈的租金和售價往往首當其衝，跌幅一般比單一業權商廈更大。
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入市時機定輸贏 高層短炒半年賺兩成
雖然低層單位錄得大幅蝕讓，但金鐘商廈市場仍有承接力。近兩個月遠東金融中心錄得另一宗成交，該廈37樓01室面積約5,400平方呎，以約1.08億元售出，呎價約2萬元。據報原業主為內地財團，持貨僅半年便以溢價兩成轉手，帳面獲利約1,700萬元，新買家為本地老牌家族。
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同一幢商廈的造價表現迥異，反映市場資金並未完全撤離，但買家現時相當重視入市時機與造價。上述37樓單位原業主半年前入市時，正值物業造價大幅回落，購入呎價僅約1.6萬餘元，遇上具自用需求或看好後市的家族資金，自然能獲利沽出。相反，2018年以呎價近5萬元高位入市的買家，買入價早已脫離實際租金回報率，如今市場看重實際回報，業主只能大幅減價賣樓套現。
告別炒賣 價格回歸租金回報主導
遠東金融中心低層單位的蝕讓成交，說明核心區商廈造價並非只升不跌，同時反映業權分散的甲級商廈在逆市中較易受壓。
展望未來，香港甲級寫字樓市場仍需時間消化龐大的空置樓面。混合辦公模式日益普及，加上外圍經濟環境未明朗，商廈造價短期內難以大幅反彈。不過，商廈造價大幅回落後，租金回報率已漸趨合理。商廈市場正逐步減少槓桿炒賣，轉為由租金回報、物業質素及用家需求主導。樓價下跌之際，資金充裕的長線買家正好趁機重新部署，物色優質商廈。
