近期，观塘商厦东瀛游广场录得一宗低价成交。该厦中高层三个相连单位连同五个车位，以约3,656万元易手，尺价约4,290元。目前商厦市场交投疲弱，是次交易除了反映个别物业造价下调，亦显示东九龙以至全港工商铺市场正值洗牌。
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用家转租为买 迁入商厦自用
资料显示，是次易手的物业为观塘鸿图道83号东瀛游广场23楼A至C室，建筑面积合共约7,239平方尺。若扣除车位价值，单位纯成交价约3,106万元。新买家为凯升投资有限公司，原本在同区租用工厦，见近期商厦价格回落，遂决定转租为买，购入上述商厦单位作自用。这反映部分资金充裕的用家，正趁商厦造价下调的机会，将办公室由工厦搬迁至商厦。
原业主持货17年 帐面获利近千万
原业主为环保企业绿色金属，早于2007年以约4,250万元购入该厦23楼全层及多个车位。其后，业主于2024年分别以约730万元及1,380万元，分拆售出同层的D室及E室。连同今次售出的A至C室及车位，业主历年来累计套现约5,766万元。
单以帐面计算，原业主持货17年，获利约1,516万元，物业升值约35.6%。不过，若考虑到通胀及多年来的资金成本，加上现时成交尺价回落至4,000馀元，其实质投资回报相对有限。这亦显示部分早年入市的投资者，于目前市况倾向选择套现离场。
东九龙商厦供应充裕 价格持续受压
是次成交尺价回落至4,000馀元，主要受东九龙商厦市场供求失衡影响。过去十多年，东九龙落成大量甲、乙级写字楼。然而，近年经济增长放缓，企业暂缓扩充规模，加上部分跨国企业缩减规模或采取遥距办公模式，令商厦需求减弱。东九龙商厦供过于求，以致空置率居高不下。
部分发展商及大业主为加快套现，陆续下调区内一手商厦售价。以同区的四洲集团中心为例，近期有低层全层单位以尺价约4,000元成交，较高峰期逾9,000元显著回落。一手商厦减价亦影响二手市场，二手业主需扩大议价空间以吸引买家。东瀛游广场虽然邻近港铁站及位处观塘商贸区，碍于大市疲弱，其造价已跌至与同区工厦相若。
商厦造价下滑 吸引企业用家承接
商厦造价跌至工厦价位，显示整体工商铺市场跌势未止。过去商厦与工厦在用途、配套及租值上差距明显，两者造价向来相差甚远。目前两者价格差距收窄，反映商厦价格已显著回调，同时显示市场投资气氛较为淡静。息口去向未明，资金成本上升，若租金回报未能抵销按揭利息，投资者的入市意欲难免受影响，令商厦价格持续受压。
不过，东瀛游广场的成交个案亦显示，当商厦价格调整至合理价位时，市场仍有承接力。对于有实际办公室需求的企业而言，现时入市成本降低，有助减轻长远营运开支，顺势以低价落户区内知名商厦。
展望未来，市场预期较低价的写字楼交投将陆续出现。待市场吸纳剩馀盘源，商厦造价方有望回升。预计市场交投将继续由用家主导，并集中于价格较具竞争力的物业。整体工商铺市场短期内仍会徘徊不前，待宏观经济进一步复苏、息口回落，以及企业恢复扩张，市场交投才有望逐步改善。过渡之际，具备资金的企业或会继续在市场寻找合适的物业作自用或扩充之用。
