近期，觀塘商廈東瀛遊廣場錄得一宗低價成交。該廈中高層三個相連單位連同五個車位，以約3,656萬元易手，呎價約4,290元。目前商廈市場交投疲弱，是次交易除了反映個別物業造價下調，亦顯示東九龍以至全港工商舖市場正值洗牌。
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用家轉租為買 遷入商廈自用
資料顯示，是次易手的物業為觀塘鴻圖道83號東瀛遊廣場23樓A至C室，建築面積合共約7,239平方呎。若扣除車位價值，單位純成交價約3,106萬元。新買家為凱昇投資有限公司，原本在同區租用工廈，見近期商廈價格回落，遂決定轉租為買，購入上述商廈單位作自用。這反映部分資金充裕的用家，正趁商廈造價下調的機會，將辦公室由工廈搬遷至商廈。
原業主持貨17年 帳面獲利近千萬
原業主為環保企業綠色金屬，早於2007年以約4,250萬元購入該廈23樓全層及多個車位。其後，業主於2024年分別以約730萬元及1,380萬元，分拆售出同層的D室及E室。連同今次售出的A至C室及車位，業主歷年來累計套現約5,766萬元。
單以帳面計算，原業主持貨17年，獲利約1,516萬元，物業升值約35.6%。不過，若考慮到通脹及多年來的資金成本，加上現時成交呎價回落至4,000餘元，其實質投資回報相對有限。這亦顯示部分早年入市的投資者，於目前市況傾向選擇套現離場。
東九龍商廈供應充裕 價格持續受壓
是次成交呎價回落至4,000餘元，主要受東九龍商廈市場供求失衡影響。過去十多年，東九龍落成大量甲、乙級寫字樓。然而，近年經濟增長放緩，企業暫緩擴充規模，加上部分跨國企業縮減規模或採取遙距辦公模式，令商廈需求減弱。東九龍商廈供過於求，以致空置率居高不下。
部分發展商及大業主為加快套現，陸續下調區內一手商廈售價。以同區的四洲集團中心為例，近期有低層全層單位以呎價約4,000元成交，較高峰期逾9,000元顯著回落。一手商廈減價亦影響二手市場，二手業主需擴大議價空間以吸引買家。東瀛遊廣場雖然鄰近港鐵站及位處觀塘商貿區，礙於大市疲弱，其造價已跌至與同區工廈相若。
商廈造價下滑 吸引企業用家承接
商廈造價跌至工廈價位，顯示整體工商舖市場跌勢未止。過去商廈與工廈在用途、配套及租值上差距明顯，兩者造價向來相差甚遠。目前兩者價格差距收窄，反映商廈價格已顯著回調，同時顯示市場投資氣氛較為淡靜。息口去向未明，資金成本上升，若租金回報未能抵銷按揭利息，投資者的入市意欲難免受影響，令商廈價格持續受壓。
不過，東瀛遊廣場的成交個案亦顯示，當商廈價格調整至合理價位時，市場仍有承接力。對於有實際辦公室需求的企業而言，現時入市成本降低，有助減輕長遠營運開支，順勢以低價落戶區內知名商廈。
展望未來，市場預期較低價的寫字樓交投將陸續出現。待市場吸納剩餘盤源，商廈造價方有望回升。預計市場交投將繼續由用家主導，並集中於價格較具競爭力的物業。整體工商舖市場短期內仍會徘徊不前，待宏觀經濟進一步復甦、息口回落，以及企業恢復擴張，市場交投才有望逐步改善。過渡之際，具備資金的企業或會繼續在市場尋找合適的物業作自用或擴充之用。
