近日，城规会批准将位于观塘创业街的商厦LT Tower改装为学生宿舍。根据城规会文件，项目涉及改建大厦的地下部分楼面及2至15楼，总楼面面积约9.4万平方尺。改装后将设有266个房间，包括15间单人房及251间双人房，合共517个宿位。为配合学生的学习与生活需要，宿舍将增设多项配套设施，包括自修室、会议室、多用途室、活动室、健身室及洗衣房等；而原有的地下及1楼部分商铺、食肆与上落货设施则维持不变。
这宗商厦转型个案，正好反映香港非本地学生人数上升所衍生的庞大住宿需求。这项改建计划既展现私营学生宿舍市场的商业潜力，亦带出这新兴市场在营运管理上面对的实际挑战。
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留学经济带动实际住宿需求
政府近年推动香港成为国际高等教育中心，《2025年施政报告》亦落实从2026/27学年起，将资助大学的非本地生限额提升至50%。一般房地产市场容易受息口与经济周期影响，但学生宿舍市场主要依靠实际的住宿需要，相对稳定。
非本地学生来港升学，首要解决的就是住宿问题。各间大学的附属宿舍长期供不应求，预计本港至2028年的学生宿位短缺数目将达12万个。面对大学宿位长期短缺，不少留学生只能转向私营市场租屋。受惠于政策，每年来港的留学生人数稳步上扬，为私营学生宿舍市场带来持续的客源，使其发展更具抗跌力。
观塘区交通与社区配套完善
私人市场亦察觉到这股需求。LT Tower这次改装计划选址观塘，有其地理及社区条件支持。
观塘位处东九龙，交通网络完善。乘搭港铁可直接前往九龙塘的香港城市大学及香港浸会大学，以及红磡的香港理工大学；区内亦有多条小巴与巴士路线前往清水湾的香港科技大学，方便学生往返校园。此外，观塘的社区配套成熟，区内有创纪之城五期等大型商场，也有各类平民食肆及生活设施，能满足年轻留学生的日常所需。
个别项目调整无碍整体需求
近期市场有发展商退出迎林等学生宿舍项目，或调整营运策略。这类变动多源于发展商内部的财务安排、资金调动，或是项目初期的定位与定价不符预期，并不代表整体学生宿舍市场的需求萎缩。正如前文所述，留学生的住宿需求主要来自实际的收生人数，相对稳定。个别项目的变动反映新兴市场尚未成熟，投资者需要更仔细地规划和营运，而非单纯提供牀位。
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宿舍营运有别于酒店管理
这同时带出营运管理的问题。圣方济各大学黎天恒博士早前撰文指出，学生宿舍不只是提供牀位，香港需要专门的住宿营运专业。随着商厦或酒店改装为学生宿舍，部分意见认为只需聘请具备酒店前台或房务经验的人员即可。然而，酒店住客多为短期停留，服务著重效率；留学生则是长期居住，宿舍是他们适应新环境和建立社交网络的地方。若仅采用一般酒店管理模式，容易忽略学生的生活规范、同侪关系及心理支援等需要。
以LT Tower这类提供逾500个宿位的大型项目为例，日常营运将面对不少实际挑战。例如共用厨房及洗衣房的清洁与使用安排、夜间噪音管制、不同文化背景学生的生活习惯差异，以至学生突发疾病或情绪困扰时的紧急支援等。这些都是传统物业管理较难妥善处理的问题。
提升营运质素：推动住宿管理专业
要促进私营学生宿舍市场长远发展，业界及政策制定者需著重提升整体的营运与服务质素：
一、 制定住宿营运标准
政府或业界组织可牵头制定基本的营运指引。除了建筑及消防安全外，指引应涵盖清洁标准、维修安排、保安要求、投诉处理机制、紧急应变及跨文化支援等方面，让营办商、学生及家长均有明确的参考依据。
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二、 培育住宿管理专业人才
配合香港发展为国际专上教育枢纽，住宿管理亦需迈向专业。大专院校的酒店及款待管理学系可考虑增设学生住宿管理的培训单元或进阶课程。这类课程可结合物业管理、学生事务、心理辅导与社群建立，为市场培育合适的专责人才。
三、 推动业界与院校合作
大型私营宿舍营办商可与本地院校的酒店、旅游或社会工作等学系合作，将宿舍作为学生的实习场所。此举既能为宿舍引入具备相关知识的年轻人才，协助筹办社群活动，亦能为相关学系的毕业生拓阔就业出路。
结语
非本地学生的住宿需求为香港私营宿舍市场带来发展空间。观塘LT Tower获批改装，显示市场在提供住宿空间方面具备弹性；而个别项目的退场或调整，则反映市场已进入需要仔细规划和营运的阶段，单靠提供基本牀位的模式已难以满足需求。
学生来港求学，体验的不仅是学术环境，还包括整体的教育配套与生活支援。营办商宜调整单纯出租物业的模式，引入兼顾青年发展与社群建立的专业管理团队。透过提供安全、包容及支援充足的住宿环境，香港的私营学生宿舍市场方能稳健发展，进一步巩固香港作为留学目的地的吸引力。
