近日，城規會批准將位於觀塘創業街的商廈LT Tower改裝為學生宿舍。根據城規會文件，項目涉及改建大廈的地下部分樓面及2至15樓，總樓面面積約9.4萬平方呎。改裝後將設有266個房間，包括15間單人房及251間雙人房，合共517個宿位。為配合學生的學習與生活需要，宿舍將增設多項配套設施，包括自修室、會議室、多用途室、活動室、健身室及洗衣房等；而原有的地下及1樓部分商舖、食肆與上落貨設施則維持不變。
這宗商廈轉型個案，正好反映香港非本地學生人數上升所衍生的龐大住宿需求。這項改建計劃既展現私營學生宿舍市場的商業潛力，亦帶出這新興市場在營運管理上面對的實際挑戰。
閱讀更多：
「留學香港」或引爆全新租務潮｜租賃投資格局料大洗牌 邊類單位值得投資？
【預算案前瞻】政府推三地建四千五學生宿位： 轉型「收租」成地產新機遇？｜透視地價鬆綁與「混合用途」玄機！
留學經濟帶動實際住宿需求
政府近年推動香港成為國際高等教育中心，《2025年施政報告》亦落實從2026/27學年起，將資助大學的非本地生限額提升至50%。一般房地產市場容易受息口與經濟周期影響，但學生宿舍市場主要依靠實際的住宿需要，相對穩定。
非本地學生來港升學，首要解決的就是住宿問題。各間大學的附屬宿舍長期供不應求，預計本港至2028年的學生宿位短缺數目將達12萬個。面對大學宿位長期短缺，不少留學生只能轉向私營市場租屋。受惠於政策，每年來港的留學生人數穩步上揚，為私營學生宿舍市場帶來持續的客源，使其發展更具抗跌力。
觀塘區交通與社區配套完善
私人市場亦察覺到這股需求。LT Tower這次改裝計劃選址觀塘，有其地理及社區條件支持。
觀塘位處東九龍，交通網絡完善。乘搭港鐵可直接前往九龍塘的香港城市大學及香港浸會大學，以及紅磡的香港理工大學；區內亦有多條小巴與巴士路線前往清水灣的香港科技大學，方便學生往返校園。此外，觀塘的社區配套成熟，區內有創紀之城五期等大型商場，也有各類平民食肆及生活設施，能滿足年輕留學生的日常所需。
個別項目調整無礙整體需求
近期市場有發展商退出迎林等學生宿舍項目，或調整營運策略。這類變動多源於發展商內部的財務安排、資金調動，或是項目初期的定位與定價不符預期，並不代表整體學生宿舍市場的需求萎縮。正如前文所述，留學生的住宿需求主要來自實際的收生人數，相對穩定。個別項目的變動反映新興市場尚未成熟，投資者需要更仔細地規劃和營運，而非單純提供牀位。
閱讀更多：
恒地變陣：迎林宿舍租約為何一年便告終？｜趁旺套現定避維修？翻新主打上車客？
宿舍營運有別於酒店管理
這同時帶出營運管理的問題。聖方濟各大學黎天恒博士早前撰文指出，學生宿舍不只是提供牀位，香港需要專門的住宿營運專業。隨着商廈或酒店改裝為學生宿舍，部分意見認為只需聘請具備酒店前台或房務經驗的人員即可。然而，酒店住客多為短期停留，服務著重效率；留學生則是長期居住，宿舍是他們適應新環境和建立社交網絡的地方。若僅採用一般酒店管理模式，容易忽略學生的生活規範、同儕關係及心理支援等需要。
以LT Tower這類提供逾500個宿位的大型項目為例，日常營運將面對不少實際挑戰。例如共用廚房及洗衣房的清潔與使用安排、夜間噪音管制、不同文化背景學生的生活習慣差異，以至學生突發疾病或情緒困擾時的緊急支援等。這些都是傳統物業管理較難妥善處理的問題。
提升營運質素：推動住宿管理專業
要促進私營學生宿舍市場長遠發展，業界及政策制定者需著重提升整體的營運與服務質素：
一、 制定住宿營運標準
政府或業界組織可牽頭制定基本的營運指引。除了建築及消防安全外，指引應涵蓋清潔標準、維修安排、保安要求、投訴處理機制、緊急應變及跨文化支援等方面，讓營辦商、學生及家長均有明確的參考依據。
閱讀更多：
「留學香港」刺激私營宿舍需求 揭3大隱患！｜借鑑海外經驗 發牌制能治亂象？
二、 培育住宿管理專業人才
配合香港發展為國際專上教育樞紐，住宿管理亦需邁向專業。大專院校的酒店及款待管理學系可考慮增設學生住宿管理的培訓單元或進階課程。這類課程可結合物業管理、學生事務、心理輔導與社群建立，為市場培育合適的專責人才。
三、 推動業界與院校合作
大型私營宿舍營辦商可與本地院校的酒店、旅遊或社會工作等學系合作，將宿舍作為學生的實習場所。此舉既能為宿舍引入具備相關知識的年輕人才，協助籌辦社群活動，亦能為相關學系的畢業生拓闊就業出路。
結語
非本地學生的住宿需求為香港私營宿舍市場帶來發展空間。觀塘LT Tower獲批改裝，顯示市場在提供住宿空間方面具備彈性；而個別項目的退場或調整，則反映市場已進入需要仔細規劃和營運的階段，單靠提供基本牀位的模式已難以滿足需求。
學生來港求學，體驗的不僅是學術環境，還包括整體的教育配套與生活支援。營辦商宜調整單純出租物業的模式，引入兼顧青年發展與社群建立的專業管理團隊。透過提供安全、包容及支援充足的住宿環境，香港的私營學生宿舍市場方能穩健發展，進一步鞏固香港作為留學目的地的吸引力。
