潮水退去便知谁在裸泳。随着香港商用物业市道反覆，早年高价买入的资产，遇上息口向上与经济转差，如今首当其冲。
今年秋季，红磡海名轩基座3层商业楼面以3.23亿元易手。该物业总面积逾7.3万平方尺，早前由外资基金持有并最终沦为银主盘。对比2018年录得的11.6亿元成交价，是次造价回落8.37亿元，跌幅达72%。这次低价成交，正印证大环境及资金流向逆转，令商用物业身价大打折扣。
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几度易手：本地客高位套现 外资接火棒
回顾这物业过去10年的业权转让，3层商业楼面原由长实系旗下的泓富产业信托持有。2017年初，以投资领展商场及车位闻名的本地资深投资者林子峰，以8.86亿元购入该物业。他持货仅1年多，便趁2018年楼市畅旺之际，以11.6亿元转售予专注亚洲房地产增值投资的外资私募基金鹏里。
2020年，英国老牌资产管理巨头施罗德为拓展亚洲房地产业务而收购鹏里，顺理成章接手这批楼面。从本地投资者获利离场，到外资基金在楼市顶峰接货，说明当年市场资金泛滥，外资盲目看好商厦而高位接货，忽视了造价早已透支未来的升值潜力。
受高息及定位错配影响 海名轩基座成银主盘
海名轩商业基座最终沦为银主盘并以低价沽出，主要受持续加息及商厦空置率高企拖累。自2022年起，美国联储局累计加息达5.25厘，尽管其后一度减息1.5厘，近期却再度加息0.25厘。息口高企且波动，令依赖借贷的房地产基金承受沉重压力。物业租金回报远不抵利息开支，衍生负息差。据悉，该基金因无法偿还到期贷款而断供，最终由交通银行接管。
尽管仲量联行数据显示，今年7月尖沙咀区甲级写字楼空置率仅约6.7%，远低于全港整体的12.8%，但位处红磡的海名轩基座却未能受惠，主因是物业定位与市场脱节。现时租赁主力多为金融及基金机构，倾向进驻形象专业的传统甲厦。海名轩基座属住宅附属物业，偏离尖沙咀商业核心，而且总楼面庞大，并非传统商厦设计，难以吸引大型机构承租。业主长期欠缺稳定租金收入，加上高息供款压力，最终无力还款。这揭示即使物业身处低空置率地段，若条件不合市场需求，加上过度借贷，业主依然会面临财务风险。
国际学校长租进驻 稳定回报提升物业价值
这个空置多时的银主盘在今年初出现转机。英国国际学校Nord Anglia看中该处临海且面积宽敞，决定承租并签下逾10年长约，市传月租介乎150万至200万元。由于教育机构前期装修投资庞大，一般甚少搬迁，能为业主提供稳定的租金收入。
政府发展香港成为国际教育枢纽，市场对这类回报稳健的物业需求日增。新买家以3.23亿元购入该物业，按市传租金推算，回报率达5.6厘至7.4厘。面对近期加息，这类能带来稳定现金流的资产，对投资者而言依然具吸引力。
巨额亏损反映周期风险 投资回归现金流基本面
投资者虽无法预知宏观经济未来，但必须认清当下身处的市场周期。海名轩基座过去10年的造价起跌，折射香港地产周期的转变。即使国际基金财力雄厚，若在市场资金充裕时高价入市，一旦遇上加息等周期逆转，同样会面临资金周转困难。
反之，当资产价格大幅回落，加上有国际学校进驻这类实体经济需求支持，物业便会重新展现投资价值。这宗造价急跌七成多的银主盘成交反映，市场不再单纯博取物业升值，而是回归理性，更看重稳定的现金流。
