潮水退去便知誰在裸泳。隨着香港商用物業市道反覆，早年高價買入的資產，遇上息口向上與經濟轉差，如今首當其衝。
今年秋季，紅磡海名軒基座3層商業樓面以3.23億元易手。該物業總面積逾7.3萬平方呎，早前由外資基金持有並最終淪為銀主盤。對比2018年錄得的11.6億元成交價，是次造價回落8.37億元，跌幅達72%。這次低價成交，正印證大環境及資金流向逆轉，令商用物業身價大打折扣。
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幾度易手：本地客高位套現 外資接火棒
回顧這物業過去10年的業權轉讓，3層商業樓面原由長實系旗下的泓富產業信託持有。2017年初，以投資領展商場及車位聞名的本地資深投資者林子峰，以8.86億元購入該物業。他持貨僅1年多，便趁2018年樓市暢旺之際，以11.6億元轉售予專注亞洲房地產增值投資的外資私募基金鵬里。
2020年，英國老牌資產管理巨頭施羅德為拓展亞洲房地產業務而收購鵬里，順理成章接手這批樓面。從本地投資者獲利離場，到外資基金在樓市頂峰接貨，說明當年市場資金氾濫，外資盲目看好商廈而高位接貨，忽視了造價早已透支未來的升值潛力。
受高息及定位錯配影響 海名軒基座成銀主盤
海名軒商業基座最終淪為銀主盤並以低價沽出，主要受持續加息及商廈空置率高企拖累。自2022年起，美國聯儲局累計加息達5.25厘，儘管其後一度減息1.5厘，近期卻再度加息0.25厘。息口高企且波動，令依賴借貸的房地產基金承受沉重壓力。物業租金回報遠不抵利息開支，衍生負息差。據悉，該基金因無法償還到期貸款而斷供，最終由交通銀行接管。
儘管仲量聯行數據顯示，今年7月尖沙咀區甲級寫字樓空置率僅約6.7%，遠低於全港整體的12.8%，但位處紅磡的海名軒基座卻未能受惠，主因是物業定位與市場脫節。現時租賃主力多為金融及基金機構，傾向進駐形象專業的傳統甲廈。海名軒基座屬住宅附屬物業，偏離尖沙咀商業核心，而且總樓面龐大，並非傳統商廈設計，難以吸引大型機構承租。業主長期欠缺穩定租金收入，加上高息供款壓力，最終無力還款。這揭示即使物業身處低空置率地段，若條件不合市場需求，加上過度借貸，業主依然會面臨財務風險。
國際學校長租進駐 穩定回報提升物業價值
這個空置多時的銀主盤在今年初出現轉機。英國國際學校Nord Anglia看中該處臨海且面積寬敞，決定承租並簽下逾10年長約，市傳月租介乎150萬至200萬元。由於教育機構前期裝修投資龐大，一般甚少搬遷，能為業主提供穩定的租金收入。
政府發展香港成為國際教育樞紐，市場對這類回報穩健的物業需求日增。新買家以3.23億元購入該物業，按市傳租金推算，回報率達5.6厘至7.4厘。面對近期加息，這類能帶來穩定現金流的資產，對投資者而言依然具吸引力。
巨額虧損反映周期風險 投資回歸現金流基本面
投資者雖無法預知宏觀經濟未來，但必須認清當下身處的市場周期。海名軒基座過去10年的造價起跌，折射香港地產周期的轉變。即使國際基金財力雄厚，若在市場資金充裕時高價入市，一旦遇上加息等周期逆轉，同樣會面臨資金周轉困難。
反之，當資產價格大幅回落，加上有國際學校進駐這類實體經濟需求支持，物業便會重新展現投資價值。這宗造價急跌七成多的銀主盤成交反映，市場不再單純博取物業升值，而是回歸理性，更看重穩定的現金流。
