葵涌广场向来有「平民美食天堂」之称，以往常有大批学生和上班族光顾。不过，近期商场出现大量空置铺位，2至3楼的饮食及零售区不少商户结业，连以往常见的夹公仔机店也大幅减少。
结业潮不单因整体经济疲弱，更源于业权分散、租金与市场脱节、物业管理老化及消费模式转变。这些问题长年累积，最终令商场陷入目前困境。
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业权分散缺统筹 租金高企致商户流失
葵涌广场于1990年落成，当年发展商将商场拆售成数百个铺位，其后不少小业主再将铺位分拆出租，形成现时逾千个铺位的格局。经济向好时，这种模式为小商户提供弹性；但市况转差时，商场缺乏统一管理的缺点便逐渐浮现。
市场消息指，近期出现较多空置铺位的2楼饮食区，主要由少数大业主持有。面对零售市道转弱，部分业主为维持物业估值，或避免引发减租连锁效应，未有下调租金。目前一间单人小食店月租约2.4万元；部分核心铺位租金更达6至7万元，尺租与中环甲级商厦相若。高昂租金加重小商户的经营压力，不少商户最终选择结业，导致商场空置率上升。
网上流传葵涌广场面积狭窄至仅馀一个身位的小食店，月租亦高达2.4万元。（图片来源：《星岛日报》及网上截图）
物价上升失平民优势 欠缺规划损购物环境
商户将高昂租金转嫁消费者，令商场失去以往价格廉宜的优势。葵涌广场过去以平价小食吸引顾客，但现时部分章鱼烧或捞面售价达40至50元，买几款小食的花费已相当于一顿正餐，削弱商场吸引力。
除物价上升外，商场购物环境亦影响人流。由于业权分散，商场缺乏整体商户分布规划，饮食区与零售店混杂，导致油烟四散。加上通风系统老化，部分铺位冷气经常故障，令顾客却步。此外，高租金令不少特色小店结业，改由货品单一的连锁店进驻。当商场失去原有特色，市民特意前往光顾的意欲亦随之下降。
参考其他拆售商场经验 欠缺地利难保人流
葵涌广场的困境并非单一例子，过往不少拆售商场亦因类似问题而衰退。以尖沙咀利时商场为例，该处曾是本地设计师及水货客集中地，90年代更是本港潮流指标。但网购普及后，加上业主在零售转型期未有减租，特色商户逐渐迁出。由于业权分散，商场难以统一翻新或重组商户，最终导致空置率高企，近年更出现十室九空的情况。葵涌广场目前的商户流失现象，正与当年的利时商场相似。
位于尖沙咀的利时商场于90年代商场结集潮人潮物，曾是本港的潮流指标。近年商场内有大量吉铺，十室九空。
北上消费趋势与本地商场竞争加剧
除了商场内部问题，外围环境转变亦减少商场人流。近年不少港人选择到深圳消费，当地商场在空间、设施、餐饮选择及服务上具备优势，且价格较相宜。葵涌广场交通便利，这项地理优势反而方便了区内居民北上，令客源进一步流失。
同时，本地商场竞争激烈。各区商场纷纷引入特色商户及举办活动吸引顾客。部分以往在葵涌广场开业的知名小店，已扩充至中环街市或西九龙等管理较完善的新型商场。相比之下，葵涌广场欠缺新鲜感及完善管理，竞争力自然下降。
结语：调整租金与改善管理
葵涌广场的现况，反映香港传统零售业正身陷困境。租金高昂加重商户负担，加上设施老化、缺乏统一管理，令客源不断流失。业主须按市况调整租金，减少空置铺位，重新吸引人流。大众消费模式已经改变，传统商场若不改善配套与营运方式，将难以生存。
