葵涌廣場向來有「平民美食天堂」之稱，以往常有大批學生和上班族光顧。不過，近期商場出現大量空置舖位，2至3樓的飲食及零售區不少商戶結業，連以往常見的夾公仔機店也大幅減少。
結業潮不單因整體經濟疲弱，更源於業權分散、租金與市場脫節、物業管理老化及消費模式轉變。這些問題長年累積，最終令商場陷入目前困境。
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業權分散缺統籌 租金高企致商戶流失
葵涌廣場於1990年落成，當年發展商將商場拆售成數百個舖位，其後不少小業主再將舖位分拆出租，形成現時逾千個舖位的格局。經濟向好時，這種模式為小商戶提供彈性；但市況轉差時，商場缺乏統一管理的缺點便逐漸浮現。
市場消息指，近期出現較多空置舖位的2樓飲食區，主要由少數大業主持有。面對零售市道轉弱，部分業主為維持物業估值，或避免引發減租連鎖效應，未有下調租金。目前一間單人小食店月租約2.4萬元；部分核心舖位租金更達6至7萬元，呎租與中環甲級商廈相若。高昂租金加重小商戶的經營壓力，不少商戶最終選擇結業，導致商場空置率上升。
網上流傳葵涌廣場面積狹窄至僅餘一個身位的小食店，月租亦高達2.4萬元。（圖片來源：《星島日報》及網上截圖）
物價上升失平民優勢 欠缺規劃損購物環境
商戶將高昂租金轉嫁消費者，令商場失去以往價格廉宜的優勢。葵涌廣場過去以平價小食吸引顧客，但現時部分章魚燒或撈麵售價達40至50元，買幾款小食的花費已相當於一頓正餐，削弱商場吸引力。
除物價上升外，商場購物環境亦影響人流。由於業權分散，商場缺乏整體商戶分佈規劃，飲食區與零售店混雜，導致油煙四散。加上通風系統老化，部分舖位冷氣經常故障，令顧客卻步。此外，高租金令不少特色小店結業，改由貨品單一的連鎖店進駐。當商場失去原有特色，市民特意前往光顧的意欲亦隨之下降。
參考其他拆售商場經驗 欠缺地利難保人流
葵涌廣場的困境並非單一例子，過往不少拆售商場亦因類似問題而衰退。以尖沙咀利時商場為例，該處曾是本地設計師及水貨客集中地，90年代更是本港潮流指標。但網購普及後，加上業主在零售轉型期未有減租，特色商戶逐漸遷出。由於業權分散，商場難以統一翻新或重組商戶，最終導致空置率高企，近年更出現十室九空的情況。葵涌廣場目前的商戶流失現象，正與當年的利時商場相似。
位於尖沙咀的利時商場於90年代商場結集潮人潮物，曾是本港的潮流指標。近年商場内有大量吉舖，十室九空。
北上消費趨勢與本地商場競爭加劇
除了商場內部問題，外圍環境轉變亦減少商場人流。近年不少港人選擇到深圳消費，當地商場在空間、設施、餐飲選擇及服務上具備優勢，且價格較相宜。葵涌廣場交通便利，這項地理優勢反而方便了區內居民北上，令客源進一步流失。
同時，本地商場競爭激烈。各區商場紛紛引入特色商戶及舉辦活動吸引顧客。部分以往在葵涌廣場開業的知名小店，已擴充至中環街市或西九龍等管理較完善的新型商場。相比之下，葵涌廣場欠缺新鮮感及完善管理，競爭力自然下降。
結語：調整租金與改善管理
葵涌廣場的現況，反映香港傳統零售業正身陷困境。租金高昂加重商戶負擔，加上設施老化、缺乏統一管理，令客源不斷流失。業主須按市況調整租金，減少空置舖位，重新吸引人流。大眾消費模式已經改變，傳統商場若不改善配套與營運方式，將難以生存。
