屋宇署最新资料显示，华懋集团早前投得的港铁东涌牵引配电站上盖住宅发展，已于今年10月获批动工纸，项目计划兴建约1,982个单位，当中约九成属中小型单位。连同采用组装合成建筑法（MiC）这一新式建筑模式，市场预期该项目将成为本港目前规模最大的私人住宅 MiC 屋苑之一，对日后同类铁路上盖发展具一定参考价值。
根据屋宇署月报披露的最新图则，东涌配电站上盖项目将在一个五层高的基座平台之上，兴建两幢住宅大楼，楼高介乎44至45层，楼上规划为分层住宅，基座部分则预留政府及社区设施等用途。项目总楼面约95.6万平方尺，合共提供1,982伙，整体规模在新界离岛区铁路沿线新盘之中颇为瞩目。
值得留意的是，这幅地皮早在2021年9月已首次推出招标，当时港铁对项目设有颇为清晰的发展框架，包括要求单位数目需介乎1,400至1,800伙。惟在同年11月宣布流标，反映当时楼市走势转向审慎，加上建筑成本及利率走势不明，发展商出价偏向保守。直至2022年，港铁修订招标条款重新推地，不再设定单位数目上限。今次图则显示项目将提供1,982伙，较当初首次招标时规划的1,800伙上限多出约一成，即约182伙，显示发展商在修订条款下，选择把单位数目推至较高水平，以细单位组合提升整体可售套数。
从已提交的设计资料所见，项目主攻中小型单位市场。文件指出，单位的实用楼面面积（Usable Floor Area，指扣除厕所、厨房后的室内面积）介乎143至725平方尺，其中近九成单位的实用面积少于300平方尺。以现时楼市供应结构来看，如此高比例细单位配置，明显针对首置客及预算有限的上车一族。华懋在投得地皮之初亦曾表示，项目以一房及两房单位为主，反映发展商早已锁定区内及全港中产小家庭、年青专业人士及投资客作为主要客源。
市场人士分析，在息口高企、置业负担沉重的环境下，发展商普遍倾向增加300平方尺以下的细单位比例，以压低入场价钱，配合铁路沿线项目「站顶」优势，冀在新盘推售时吸引更多上车客及用家。由于东涌本身已发展成成熟新市镇，铁路直达市区，加上机场及港珠澳大桥口岸等基建配套，项目一旦推出，预料将成为区内焦点新盘之一。
是次发展另一个焦点，是项目将全面采用组装合成建筑法（MiC）兴建。按照现有计划，以单位数目计算，该项目料成为目前全港规模最大的私人住宅 MiC 发展。MiC 建筑法是近年政府大力推动的工务及房屋建造模式之一，强调在工厂预制大部分构件，再运往地盘组装，有助缩短建筑时间、提升质素监管，并减少地盘工人数目，回应本地建造业人手紧张问题。华懋今次在大型铁路上盖项目引入 MiC，市场视之为测试私人市场对相关建筑技术接受程度的重要案例，亦可为未来更多私人屋苑采用 MiC 提供实战经验。
回看招标过程，东涌牵引配电站上盖地皮在2022年7月第二度招标时，由华懋在五家竞投财团中脱颖而出。是次招标条款较2021年首次招标时作出颇大调整，其中最受关注的是补地价金额明显下调约25%，至35.5亿元水平，折合每平方尺补地价约3,776元。同时，港铁亦将前期费用性质的地价支出，缩减至定额1亿元，并改为由发展商自行建议分红比率。业界普遍认为，新条款更贴近市况，亦为发展商提供较大空间设计销售策略及成本控制模式，最终促成华懋成功投得地皮。
有测量师指出，港铁在近年多个铁路上盖项目招标中，陆续调整条款，包括下调补地价及改变分红安排，属顺应市况的策略性调整。东涌项目由首次流标到后来顺利批地，足以反映这种调整的实际效果。至于发展商将单位数目推高至接近2,000伙，在楼价压力未完全纾缓之际，以细单位组合换取较低入场门槛，相信亦是平衡风险与回报的一种部署。
随着动工纸已批，东涌牵引配电站上盖项目有望在未来数年内相继封顶及推售，为区内再带来接近2,000伙新增私人住宅供应。对有意在新市镇铁路沿线寻找上车或换楼机会的准买家而言，项目日后的定价策略、开则实用度，以及 MiC 建筑在交楼质素上的表现，将会是关注焦点；而对整体楼市及建造业来说，这个结合大型铁路上盖、细单位主导及 MiC 建筑的综合试验场，其实已不单是一个普通新盘，而是观察本港新一轮住宅发展模式的重要窗口。
