屋宇署最新資料顯示，華懋集團早前投得的港鐵東涌牽引配電站上蓋住宅發展，已於今年10月獲批動工紙，項目計劃興建約1,982個單位，當中約九成屬中小型單位。連同採用組裝合成建築法（MiC）這一新式建築模式，市場預期該項目將成為本港目前規模最大的私人住宅 MiC 屋苑之一，對日後同類鐵路上蓋發展具一定參考價值。
根據屋宇署月報披露的最新圖則，東涌配電站上蓋項目將在一個五層高的基座平台之上，興建兩幢住宅大樓，樓高介乎44至45層，樓上規劃為分層住宅，基座部分則預留政府及社區設施等用途。項目總樓面約95.6萬平方呎，合共提供1,982伙，整體規模在新界離島區鐵路沿線新盤之中頗為矚目。
值得留意的是，這幅地皮早在2021年9月已首次推出招標，當時港鐵對項目設有頗為清晰的發展框架，包括要求單位數目需介乎1,400至1,800伙。惟在同年11月宣布流標，反映當時樓市走勢轉向審慎，加上建築成本及利率走勢不明，發展商出價偏向保守。直至2022年，港鐵修訂招標條款重新推地，不再設定單位數目上限。今次圖則顯示項目將提供1,982伙，較當初首次招標時規劃的1,800伙上限多出約一成，即約182伙，顯示發展商在修訂條款下，選擇把單位數目推至較高水平，以細單位組合提升整體可售套數。
從已提交的設計資料所見，項目主攻中小型單位市場。文件指出，單位的實用樓面面積（Usable Floor Area，指扣除廁所、廚房後的室內面積）介乎143至725平方呎，其中近九成單位的實用面積少於300平方呎。以現時樓市供應結構來看，如此高比例細單位配置，明顯針對首置客及預算有限的上車一族。華懋在投得地皮之初亦曾表示，項目以一房及兩房單位為主，反映發展商早已鎖定區內及全港中產小家庭、年青專業人士及投資客作為主要客源。
市場人士分析，在息口高企、置業負擔沉重的環境下，發展商普遍傾向增加300平方呎以下的細單位比例，以壓低入場價錢，配合鐵路沿線項目「站頂」優勢，冀在新盤推售時吸引更多上車客及用家。由於東涌本身已發展成成熟新市鎮，鐵路直達市區，加上機場及港珠澳大橋口岸等基建配套，項目一旦推出，預料將成為區內焦點新盤之一。
是次發展另一個焦點，是項目將全面採用組裝合成建築法（MiC）興建。按照現有計劃，以單位數目計算，該項目料成為目前全港規模最大的私人住宅 MiC 發展。MiC 建築法是近年政府大力推動的工務及房屋建造模式之一，強調在工廠預製大部分構件，再運往地盤組裝，有助縮短建築時間、提升質素監管，並減少地盤工人數目，回應本地建造業人手緊張問題。華懋今次在大型鐵路上蓋項目引入 MiC，市場視之為測試私人市場對相關建築技術接受程度的重要案例，亦可為未來更多私人屋苑採用 MiC 提供實戰經驗。
回看招標過程，東涌牽引配電站上蓋地皮在2022年7月第二度招標時，由華懋在五家競投財團中脫穎而出。是次招標條款較2021年首次招標時作出頗大調整，其中最受關注的是補地價金額明顯下調約25%，至35.5億元水平，折合每平方呎補地價約3,776元。同時，港鐵亦將前期費用性質的地價支出，縮減至定額1億元，並改為由發展商自行建議分紅比率。業界普遍認為，新條款更貼近市況，亦為發展商提供較大空間設計銷售策略及成本控制模式，最終促成華懋成功投得地皮。
有測量師指出，港鐵在近年多個鐵路上蓋項目招標中，陸續調整條款，包括下調補地價及改變分紅安排，屬順應市況的策略性調整。東涌項目由首次流標到後來順利批地，足以反映這種調整的實際效果。至於發展商將單位數目推高至接近2,000伙，在樓價壓力未完全紓緩之際，以細單位組合換取較低入場門檻，相信亦是平衡風險與回報的一種部署。
隨着動工紙已批，東涌牽引配電站上蓋項目有望在未來數年內相繼封頂及推售，為區內再帶來接近2,000伙新增私人住宅供應。對有意在新市鎮鐵路沿線尋找上車或換樓機會的準買家而言，項目日後的定價策略、開則實用度，以及 MiC 建築在交樓質素上的表現，將會是關注焦點；而對整體樓市及建造業來說，這個結合大型鐵路上蓋、細單位主導及 MiC 建築的綜合試驗場，其實已不單是一個普通新盤，而是觀察本港新一輪住宅發展模式的重要窗口。
