香港旧区老化日益严重，市区重建局近年接连推出大型重建计划去改善旧区环境。旺角花墟重建项目与土瓜湾道/荣光街发展计划，日前先后获规划署支持，并由城规会通过，两者合共提供约2,130伙。
观乎这两项计划的规划与发展模式，足见市建局在考虑旧区更新、增加房屋供应及改善社区环境，思路有别于以往。
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花墟项目：调整住宅地积比 增建单位
花墟重建一直备受社会关注，除了涉及旧楼更新，也牵涉到如何保留和活化这个富本土特色的地标。根据新获批的方案，市建局把住宅部分的地积比率由6.5倍上调至7.5倍，拟建单位随之增加200伙，达1,080伙。
虽然住宅地积比率微升，但项目整体地积比率维持9倍。这代表市建局没有扩大建筑体积和密度，只是将部分商业或非住宅楼面改作住宅。规划署不反对此改动，认为即使将部分商业楼面改作住宅，项目整体仍符合旺角分区计划大纲图的规划意向。
另外，这种规划安排灵活变通。旺角位处核心市区，交通与生活配套成熟，本身已是理想的居住地段；项目整体规模不变，却能灵活调配内部楼面多建200伙，不单善用市区土地，也能满足市民的住屋需求。整体地积比率维持不变，也有助纾缓重建对区内交通、通风及基础设施的压力，让发展规模与社区承载力取得平衡。
土瓜湾项目：综合社区规划 结合组装合成建筑
相对于花墟仅调整地积比，土瓜湾道/荣光街发展计划展现了市建局推动整体社区发展与应用建筑科技的新方向。项目地盘面积约58,933平方尺，现正招收发展商意向书，截收日期为本月17日。
项目规划最引人注目的，是采用组装合成建筑法（MiC）。这种建筑方式施工时间较短，环保效益亦较佳；为鼓励发展商采用，市建局向城规会申请放宽地积比率及建筑物高度限制，楼宇高限上调至144米，单位数目由原先约900伙增至1,050伙。规划署亦表明，若项目最终不采用组装合成技术，便不能放宽高度限制。这种附带条件的审批方式，既能推动建造业转型，也为日后的重建项目开创先例，兼顾发展效益、建筑效率与环保。
另一方面，土瓜湾道/荣光街项目是市建局首个大型社区重建项目Victoria Cove Central的最后一部分。以往单栋或「插针式」重建常惹人诟病，这次市建局改用综合社区发展模式。项目坐落新社区中央，与周边七个施工中的重建地盘连成一体，互相配合。
透过统一的总体设计要求，重建区内的公共空间、街道和园林设计风格统一。项目计划兴建两条行人天桥，分别连接港铁土瓜湾站及邻近的庇利街/荣光街重建项目首岸，建立完善的天桥网络，方便居民出入。新规划亦会贯通土瓜湾内陆与海滨地带，将人流引向海旁，为旧区注入新活力。
重建策略的转向：由单栋插针走向整体规划
综观花墟与土瓜湾两个项目，可以看到香港市区重建策略正出现几个转向。
第一，善用规划弹性与政策诱因。花墟项目内部地积比率的调配，以及土瓜湾项目以放宽高度和密度换取组装合成技术的应用，均反映城规会和市建局在审批与规划上较以往灵活。透过政策鼓励发展商，既不损害公众利益，又能兼顾房屋供应与建筑质素。
第二，摒弃插针式重建，著重营造社区。土瓜湾新社区的成形，意味旧区重建不再停留于零碎、缺乏配套的单栋发展。透过整合相邻地盘，统一处理地下管网、地面步行街及空中天桥，重建的意义从拆旧楼建新楼，延伸至社区整体的重塑。这种模式能腾出更多公共休憩空间，改善旧区通风和采光，切实提升居民的生活质素。
第三，基建先行，配合交通网络发展。两个项目均重视与周边交通枢纽的连接。土瓜湾项目紧扣屯马綫土瓜湾站，透过天桥网络把人流引导至海滨与各住宅区，贴合交通导向发展的思路，既方便居民出行，亦有助带动区内商业。
旧区重建新启示：灵活变通 兼顾社区脉络
花墟及土瓜湾道/荣光街两个项目获城规会批准，推动了市区重建步伐。两项目合共提供约2,130伙，有助纾缓市区住屋需求。更重要的是，这反映市建局处理旧区重建时更具弹性，愿意调整地积比率、引入组装合成建筑，并落实整体社区发展，以解决不同问题。
日后土瓜湾新社区落成，加上花墟能在保留特色与增加房屋供应之间取得平衡，这些经验将成为九龙城、深水埗等旧区重建的借镜。市区重建路途漫长，牵涉各方利益，但只要规划真正切合居民需要、著眼整个社区，旧区依然大有可为。
